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AfA bei Immobilien

Von: Frank Schroeder • Zuletzt aktualisiert: November 2017

Beim Kauf einer Immobilie zum Zweck der Kapitalanlage, können Sie große Teile dieser Investition über die Jahre abschreiben und so von der Steuer absetzen. Grundsätzlich handelt es sich hier um einen steuerliche Ausgleich der Abnutzung, die eine Immobilie bei der Vermietung natürlicher Weise ausgesetzt ist. Damit erklärt sich zum einen der Name und zum anderen eine wesentliche Voraussetzung, die für die Inanspruchnahme dieser Form der steuerlichen Abschreibung notwendig ist. Der Eigentümer muss die Immobilie vermieten.

Als Grundlage zur Berechnung des jeweiligen Betrages der pro Jahr abgeschrieben werden kann dienen bis auf wenige Ausnahmen, die Anschaffungskosten im Fall einer Bestandsimmobilie oder die Herstellungskosten bei einer neu gebauten Wohnung oder Haus. Ausgenommen sind hier explizit die Kosten die für den Kauf des Grundstücks bzw. des Grundstücksanteils entstehen. Der Grund dafür liegt in der Tatsache, dass nur das Gebäude selbst über die Zeit eine Abnutzung erfahren kann. Bei Grundstücken kann es nur unter sehr besonderen Umständen zu einer Abnutzung kommen. So werden sowohl die Kosten für das Grundstück bei einem Neubau als auch der Wert des Grundstücks bei Altbauten bei der Abschreibung nicht berücksichtigt bzw. vor der Berechnung der jeweiligen Abschreibungssumme abgezogen. Zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten zählen auch bestimmte Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Gebühren für den Notar und die Maklerprovision. Bei Neubauten können hier auch z.B. die Kosten für den Architekten geltend gemacht werden.

Eine weitere wichtige Voraussetzung ist, dass die Immobilie wie Eingangs schon erwähnt als Kapitalanlage erworben oder gebaut wurde und dementsprechend bereits vermietet ist bzw. für die Vermietung vorgesehen ist. Für selbst genutzte Immobilien kann diese Form der steuerlichen Abschreibung bis auf eine Ausnahme nicht in Anspruch genommen werden. Hier handelt es sich um die so genannte Denkmalschutzabschreibung. Wenn es sich bei der Immobilie um ein Objekt mit einem Status als Denkmalschutz handelt, dann können die Kosten für den Erwerb der Gebäudesubstanz und die notwendigen Modernisierungskosten auch bei einer Eigennutzung der Immobilie abgeschrieben werden. Was die Art und Weise der Abschreibung angeht, ist heute nur noch die lineare Abschreibung möglich. Andere Formen wie die degressive Berechnung der Abschreibungsbeträge wurde durch den Gesetzgeber mit einer Übergangsregelung im Jahr 2005 ersatzlos gestrichen.

Die Höhe der jährlichen Abschreibung und damit auch der Zeitraum, in dem diese Abschreibung geltend gemacht werden können orientiert sich grundsätzlich am Alter der Immobilie. Grundsätzlich wird zunächst zwischen Neubauten und Bestandsimmobilien unterschieden. Bei Neubauten können die Herstellungskosten über insgesamt 50 Jahre mit 2% jährlich abgeschrieben werden. Für Altbauten mit einem Baujahr nach 1925 gilt der gleiche Zeitraum, also 50Jahre mit einer jährlichen Abschreibung von 2%. Ein wichtiger Unterschied zu Neubauten ist hier aber, dass bei Altenbauten die Anschaffungskosten als Grundlage heran gezogen werden. Unter Umständen können auch bestimmte Nebenkosten des Immobilienkaufs hinzugerechnet und damit ebenfalls abgeschrieben werden. Für Gebäude, die vor dem Jahr 1925 gebaut wurden kann eine höhere Abschreibung von 3% über den Zeitraum von 40 Jahren angesetzt werden. Damit berücksichtigt der Gesetzgeber unteranderem auch die höheren Kosten bei der Instandhaltung  und Instandsetzung von älteren Immobilien. Für ausschließlich gewerblich genutzte Immobilien, die im Eigentum eines Unternehmens befinden und damit ein Teil des Betriebsvermögens sind, gelten Unterständen andere Regelungen, was die Abschreibung betrifft. Hier können auch noch höhere Abschreibungen über kürze Zeiträume möglich sein.

Neubau Altbau  Altbau Gewerbe
Baujahr nach 1925 vor 1925
Zeitraum 50 50 40 33,3
Abschreibung 2% 2% 3% 3%

Wichtig! Wenn sich bei der Immobilie um ein Objekt unter Denkmalschutz handelt, können Sie als Eigentümer neben den Kosten für den Erwerb der Gebäudesubstanz auch die anfallenden Modernisierungskosten steuerlich über eine gesonderte Denkmalschutzabschreibung geltend machen

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