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Maklercourtage 2017: Gibt es Änderungen beim Wohnungs- und Hauskauf bzw. Verkauf?

Von: Frank Schroeder • Zuletzt aktualisiert: April 2017

Immobilien-BeratungSeit dem 1. Juni 2015 gelten bei der Vermietung von Wohneigentum neue Regeln. Bislang zahlte der Vermieter die Courtage für Makler – nun ist die Person zur Zahlung verpflichtet, die den Auftrag zur Vermittlung erteilt hat. Mehr über die neue Maklercourtage erfahren Sie bei uns.

Zusammengefasst – auf einen Blick:

  • neues Bestellerprinzip am 1. Juni 2015 in Kraft getreten
  • Beauftragender ist zur Zahlung der Provision bei der Vermietung verpflichtet
  • keine Auswirkung auf den Kauf oder Verkauf von Wohneigentum
  • Provision für die Vermietung ist in der Regel abhängig des Bundeslandes und liegt zwischen drei und sieben Prozent, die vom Käufer oder Verkäufer getragen werden
  • bei der Vermietung werden bis zu zwei Monatskaltmieten Provision fällig
  • Das Umlegen der Provision auf die Miete ist nicht zulässig, zusätzliches Inkrafttreten der Mietpreisbremse
  • Courtage lässt sich unter gewissen Umständen zurückfordern
  • Provision kann ebenfalls in bestimmten Situationen steuerlich abgesetzt werden
  • eine Verhandlung über die Provision beim Kauf von Immobilien ist durchaus möglich

Neues Gesetz: Maklercourtage ab 2015

MaklercourtageMit der Einführung des neuen Bestellerprinzips ist nun in der zweiten Jahreshälfte 2015, 2016, 2017 und fortlaufende Jahre der Vermieter verpflichtet, die Maklercourtage zu übernehmen, wenn der Makler von ihm beauftragt wurde.

  Bis 31. Mai 2015 Ab 1. Juni 2015
Vermieter beauftragt Makler Mieter muss Provision übernehmen Vermieter muss Provision übernehmen
Mieter beauftragt Makler Mieter muss Provision übernehmen Mieter muss Provision übernehmen

An der Höhe der Provision selbst hat sich jedoch durch das neue Bestellerprinzip nichts geändert. Noch immer kann der Makler eine Courtage bis zu 2,38 Kaltmieten plus Mehrwertsteuer verlangen. Einzig die Fälligkeit gegenüber dem Vermieter bzw. Mieter hat sich verändert.

Zusammengefasst: Wer den Immobilienmakler beauftragt, muss die Maklercourtage übernehmen. Das gilt nicht für die Vermietung von Gewerbe-Immobilien.

Maklercourtage beim Hauskauf / Wohnungskauf

Maklercourtage-Gesetz

Die nebenstehenden Gesetzesänderungen bringt das neue Bestellerprinzip.

Wenn es um keine Mietwohnung oder um ein Haus zur Miete geht, dann ändert sich für Sie jedoch nichts. Das Bestellerprinzip, das am 1. Juni 2015 in Kraft getreten ist, wirkt sich lediglich auf die Vermietung aus.

Möchten Sie ein Haus kaufen und sind auf der Suche nach einem geeigneten Objekt, so richtet sich die Provision nach den ortsüblichen Gegebenheiten. Diese schwanken in der Regel zwischen drei und sieben Prozent vom Verkaufspreis des Hauses oder der Eigentumswohnung.

Wichtig für Sie: Die Provision bei einem Kauf muss situationsbedingt vom Verkäufer oder vom Käufer des Objektes getragen werden.

Wer zahlt beim Kauf? Bundesländer
Verkäufer und Makler (Hälfte/Hälfte) Baden-Württemberg, Bayern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen, Niedersachen (entweder Hälfte/Hälfte, oder nur Käufer)
Verkäufer und Makler (andere Verteilung) Mecklenburg-Vorpommern
Nur Käufer Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Niedersachsen (entweder nur Käufer oder Hälfte/Hälfte)

Maklercourtage beim Hausverkauf / Wohnungsverkauf

Sind Sie Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung und möchten diese veräußern, so hat sich für Sie ebenfalls nichts geändert. Die Provision – auch Courtage oder Erfolgshonorar genannt – wird nach entweder vom Käufer oder vom Verkäufer übernommen.

Maklercourtage umgehen

Obwohl Mieterhöhungen aufgrund des neuen Bestellerprinzips nicht zulässig sind, gehören sie dennoch für viele Vermieter dazu. Getrickst wird leider überall und auch die Mietpreisbremse kann dem nicht in jedem Fall Einhalt gebieten.

  • Wenn Sie eine freie Wohnung mieten möchten und sich an den Vermieter wenden, dieser Sie aber an seinen Makler verweist, dann gehen Sie lieber nicht davon aus, dass nun das Bestellerprinzip greift. Es gibt Fälle, in denen der Makler anschließend den Suchenden auffordert, einen konkreten Auftrag zu erteilen, obwohl die Wohnung längst gefunden ist. Gehen Sie auf diese Forderung nicht ein und wenden Sie sich bei möglichen „Knebelverträgen“ stattdessen an einen Mieterverein.
  • Achten Sie bei zu hohen Mieten darauf, ob die Mietpreisbremse in Ihrer Region greifen könnte. Diese besagt, dass die Miete nur um maximal zehn Prozent erhöht werden darf – gegenüber dem örtlichen Mietspiegel. Durch den Deutschen Mieterbund können Sie diesbezüglich eine entsprechende Mietreduzierung erwirken. Das gilt auch, wenn Sie bereits in die Wohnung gezogen sind.
  • Lassen Sie sich zudem nicht von Maklern unter Druck setzen, die Sie möglicherweise damit erpressen, dass Sie die Wohnung oder Haus nur mieten dürfen, wenn Sie die Gebühren anstelle des Vermieters übernehmen.
  • Passen Sie außerdem auf, wenn Ihnen eine vermeintliche Mieterauskunft gesendet wird. Im Kleingedruckten befindet sich oft ein Hinweis, dass Sie hiermit direkt auch einen Suchauftrag buchen und bei einer erfolgreichen Vermittlung somit die Kosten der Provision übernehmen müssen.
  • Selbst vorgeschobene Lockvogel-Angebote werden von Maklern teilweise verwendet, um einen Suchauftrag zu erhalten. Sie rufen in dem Fall bei einem Makler an, erkundigen sich, ob eine Wohnung noch zu haben ist und erhalten eine Absage, dass sie „gerade weg sei“. Der Makler kennt jedoch bereits ein Objekt, was Sie ebenfalls interessieren könnte, preist dieses sehr positiv an und drängt Sie dazu, einen Suchauftrag zu unterschreiben.

Courtage zurückfordern oder von den Steuern absetzen

Maklercourtage

Die Person, die den Auftrag zur Vermittlung erteilt hat, ist verpflichtet die Provision zu zahlen.

Natürlich gibt es Mittel und Wege, um die Maklercourtage umgehen zu können. Dazu aber auch Optionen, um die Kosten von der Steuer abzusetzen oder diese sogar zurückzufordern. Beides ist allerdings rechtens, was sich vom Umgehen der Courtage dagegen nicht behaupten lässt.

Wann Sie eine Courtage zurückfordern können

Es gibt Fälle, in denen es in Ordnung ist, wenn Sie die geforderte oder bezahlte Courtage anzweifeln.

  • Wenn Sie schon auf Ihrer Meinung nach unberechtigte Forderungen des Maklers eingegangen und diese möglicherweise schon bezahlt haben, können Sie die Zahlung dennoch im Nachhinein zurückfordern.
  • Wenn Sie schon einen Vertrag unterschrieben haben, sich aber nicht sicher sind, dass hierbei alles korrekt verlaufen ist, dann haben Sie auch in diesem Fall einen Handlungsspielraum.
  • Anzweifeln können Sie die geforderte oder bezahlte Courtage zudem, wenn der Eigentümer und Makler geschäftlich eng verbunden sind. Das kann der Fall sein, wenn der Makler auch Verwaltungsaufgaben übernimmt oder über die gleiche Adresse oder Telefonnummer erreichbar ist. Eine reine familiäre Beziehung zwischen Eigentümer und Makler ist jedoch noch nicht ausreichend, um einen Zweifel zu begründen.

Drei Jahre haben Sie Zeit, um eine Zahlung, die Ihrer Ansicht nach nicht gerechtfertigt war, zurückzufordern. Ein Mieterverein kann Sie bei der Beratung unterstützen.

Wann eine Courtage absetzbar ist

Wenn Ihr Umzug rein privat begründet ist, dann können Sie diesen oder Teile davon nicht von den Steuern absetzen. Ausnahme ist es, wenn Sie haushaltsnahe Dienstleistungen und deren Kosten genau belegen können. Für die Maklerkosten gilt diese Möglichkeit jedoch nicht.

Ziehen Sie allerdings beruflich bedingt in eine neue Wohnung oder ein neues Haus zur Miete, dann können Sie die Maklerkosten als Umzugskosten geltend machen. Beruflich bedingt bedeutet,

  • dass sich Ihr Arbeitsweg pro Tag um mindestens eine Stunde verkürzt
  • dass Sie aus dem Ausland zurückgekehrt sind oder aufgrund eines Jobs in Deutschland einwandern und nun eine Wohnung benötigen
  • dass sich die Arbeitsbedingungen für Sie verbessern (beispielsweise wenn ein Arzt näher zu seiner Klinik zieht, um Patienten besser zu betreuen)
  • dass Sie innerhalb Deutschlands eine neue Stelle in einer anderen Region antreten (auch wenn Sie vom Arbeitgeber versetzt werden)
  • dass Sie eine Zweitwohnung aufgrund Ihrer Arbeitsstelle benötigen
  • dass Sie betrieblich bedingt eine Dienstwohnung benötigen (beispielsweise als Hausmeister)

Achten Sie darauf, dass Sie erst umziehen, wenn Sie mindestens den Arbeitsvertrag unterschrieben haben, da der Umzug nur als berufsbedingt bewertet werden kann, wenn dieser auch wirklich beruflich zugeordnet ist.

Wer zahlt die Maklercourtage?

MaklercourtageDiese Frage ist nicht immer einfach, daher haben wir alle Fakten für Sie noch einmal zusammengefasst:

  Haus / Miete Wohnung / Miete Haus / Verkauf Wohnung / Verkauf
Eigentümer beauftragt Makler Eigentümer zahlt Courtage Eigentümer zahlt Courtage Eigentümer oder Käufer zahlt Courtage Eigentümer oder Käufer zahlt Courtage
Suchender beauftragt Makler Suchender zahlt Courtage Suchender zahlt Courtage Eigentümer oder Käufer zahlt Courtage Eigentümer oder Käufer zahlt Courtage

Diese Tabelle lässt schnell erkennen, dass Sie, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung zum Kauf oder zur Miete suchen, in jedem Fall die Provision übernehmen müssen. Die Frage ist nur, wie hoch die Provision für Sie ausfällt, denn dies ist von verschiedenen Faktoren abhängig.

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus mieten möchten, dann zahlen Sie als Vermieter oder Mieter, der den Makler beauftragt hat, bis zu zwei Monatskaltmieten. Bei einem Verkauf wiederum sind es zwischen drei und sieben Prozent des Preises für die Wohnung oder das Haus.

Über die Courtage verhandeln

Verhandelbar ist zwar nicht die Steuer, dafür aber die Höhe der reinen Provision. Besonders beim Verkauf hat der Makler zwischen drei und sieben Prozent des Verkaufswertes einen großen Spielraum.

Ob die Verhandlungen positiv verlaufen, ist auch durch die Region bestimmt, in der ein Objekt vermittelt wird. In Bayern oder auch NRW beispielsweise ist die Nachfrage größer als in Niedersachen oder Hessen – zumindest in einigen Bereichen. In Städten wie Hamburg, Berlin, München und Co. haben Sie dagegen schlechtere Chancen auf erfolgreiche Verhandlungen, da die Nachfrage nach Immobilien in den meisten Fällen größer als das Angebot ist und der Makler dadurch schlichtweg in der besseren Position.

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