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Gewerbe verkaufen: Tipps für den Verkauf von Laden- und Gewerbeimmobilien

Von: Frank Schroeder • Zuletzt aktualisiert: April 2017

Immobilien-BeratungWenn Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen möchten, dann müssen Fragen geklärt werden, die über den Handel mit privaten Immobilien hinausgehen. Vermeiden Sie häufige Fehler mit Hilfe unseres Ratgebers. Hier erfahren Sie, welche Immobilien zum Gewerbe zählen, welche Besonderheiten zu beachten sind und wie der Verkauf steuerlich und rechtlich abgewickelt wird.

Arten von Gewerbeimmobilien

Moderne GewerbeimmobilienZu gewerblichen Immobilien zählen alle Räumlichkeiten, die

  • nicht zu Privatzwecken
  • oder nicht nur zu Privatzwecken

verwendet werden. Die Hauptnutzung muss daher gewerblicher Natur sein.

Nachfolgend eine Übersicht über die verschiedenen Möglichkeiten gewerblicher Immobilien.

Bereich Beispiele gewerblicher Immobilien aus diesem Bereich
Produktion Kühlhalle
Handel Supermarkt, Ladengeschäft
Büro Büroflächen/Gebäude
Logistik Lagerhaus
Freizeit Schwimmhalle, Sportstudio
Spezielles Bahnhof, Praxis

Gewerbeimmobilien verkaufen – privat oder via Makler?

gewerbliche Immobilien verkaufen

Zu gewerblichen Immobilien zählen unter anderem Bürogebäude, Lagerflächen, Supermärkte, Produktionsstätte, Sportstudios und Praxen.

Wer sich dazu entschließt, ein Gewerbe verkaufen zu wollen (oder zu müssen), hat die Wahl, diesen Verkauf

  • privat
  • oder mit Makler

abzuwickeln. Je nachdem, für welche Methode Sie sich entscheiden, haben Sie mit dem Prozess, Vertrag, Notar, der Abwicklung und Co. nur noch sehr wenig zu tun und generell sehr wenig Arbeit. Vorteil bei der privaten Vermittlung ist jedoch die Tatsache, weiterhin mehr Kontrolle über den Verkauf zu haben.

Um sich professionelle Unterstützung für den Verkauf zu sichern, ist ein Gewerbemakler eine perfekte Anlaufstelle. Dieser steht Ihnen beratend zur Seite und kennt sich speziell mit der Vermittlung geschäftlicher Immobilien aus.

Auch bei Gewerbeimmobilien wird die Übernahme der Provision in der Regel entweder vom Verkäufer oder vom Käufer, teilweise auch von beiden getragen. Meistens ist dies vom jeweiligen Bundesland abhängig.

Bundesland Häufigste Maklerprovision in Prozent vom Verkaufspreis Wer zahlt in der Regel?
Baden-Württemberg 7,14 Prozent Hälfte/Hälfte
Bayern 7,14 Prozent Hälfte/Hälfte
Berlin 7,14 Prozent Käufer
Brandenburg 7,14 Prozent Käufer
Bremen 5,95 Prozent Käufer
Hamburg 6,25 Prozent Käufer
Hessen 5,95 Prozent Käufer
Mecklenburg-Vorpommern 5,95 Prozent 2,38 Prozent Verkäufer & 3,57 Prozent Käufer
Niedersachsen 4,76 – 7,14 Prozent (nach Region) Hälfte/Hälfte oder nur Käufer
Nordrhein-Westfalen 7,14 Prozent (teilweise niedriger) Hälfte/Hälfte
Rheinland-Pfalz 7,14 Prozent (teilweise niedriger) Hälfte/Hälfte
Saarland 7,14 Prozent Hälfte/Hälfte
Sachsen 7,14 Prozent Hälfte/Hälfte
Sachsen-Anhalt 7,14 Prozent Hälfte/Hälfte
Schleswig-Holstein 7,14 Prozent Hälfte/Hälfte
Thüringen 7,14 Prozent (teilweise niedriger) Hälfte/Hälfte

Steuerliche Aspekte

Wer ein Gewerbe verkaufen möchte, muss bestimmte steuerliche Besonderheiten beachten. So unterliegt diese Art von Verkauf nicht einfach nur der Einkommenssteuer, sondern zusätzlich auch der Gewerbesteuer. Dabei kommt es jedoch auf das jeweilige Finanzamt an, ob eine entsprechende Gewerbesteuer erhoben wird oder nicht.

Wichtig: Wenn eine Immobilie verkauft wird, die nicht selbst vom Verkäufer bewohnt wurde, dann wird auf den Verkaufsgewinn Einkommenssteuer fällig. Dies gilt jedoch nur, wenn der Verkauf in einer 10-Jahresfrist seit dem Kauf des Objektes stattfindet. Wird die Immobilie allerdings als Betriebsvermögen eingestuft, dann ist diese genannte Spekulationsfrist von 10 Jahren ungültig. Auch nach Ablauf der 10-Jahresfrist werden dann Steuern auf den Entnahmegewinn fällig. Lesen Sie auch unsere Tipps über das Absetzen der Maklergebühren von der Steuer.

Wann ein Verkauf gewerblich ist

Regelung gewerblicher Verkauf

Wenn mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkauft werden, so handelt es sich um einen gewerblichen Verkauf.

Doch wann ist ein Verkauf einer Immobilie eigentlich gewerblich? Auch hierfür gibt es seitens des Finanzamtes eine klare Regelung.

Verkaufen Immobilienbesitzer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien, dann gilt dieser Handel als gewerblich und ist damit auch gewerbesteuerpflichtig. Am besten lassen Sie sich noch vor dem Verkauf steuerlich beraten, in welchen Bereich Ihr Verkauf fällt und welche Kosten (z.B. Maklerkosten) bei der Abwicklung auf Sie zukommen.

Wie Sie ein Gewerbe verkaufen können

Haben Sie sich entschlossen, Ihr Gebäude oder Ihren Laden verkaufen zu wollen, dann ist es nicht relevant, ob

  • die Immobilie vermietet ist
  • oder nicht vermietet.

Generell gilt, dass Immobilien, die bereits vermietet sind, besser verkauft werden, als freistehende Immobilien. Wenn bereits ein Mieter eine feste Miete zahlt, dann hat der neue Käufer gewissermaßen eine Sicherheit und ist dem Kauf eher zugeneigt. Wenn das Objekt leer steht, dann haben viele potenzielle Käufer Bedenken, ob sie einen geeigneten Mieter finden, der bereit ist, die gewünschte Miete zu zahlen.

Natürlich kommt es oft vor, dass Immobilien an Personen verkauft werden, die das Objekt selbst nutzen wollen. Damit Sie jedoch beide Zielgruppen gleichermaßen ansprechen, ist es nie verkehrt, bereits bei der noch aktiven Vermietung nach einem Käufer zu suchen.

Worauf es bei einer erfolgreichen Vermittlung ankommt

Gewerbeimmobilie verkaufen
Ehe Sie Ihr Gewerbe verkaufen und dieses inserieren (oder einen Makler beauftragen), sollten Sie über alle Fakten informiert sein. Ihr Käufer interessiert sich unter Umständen dafür,

  • mit welchen Mieteinnahmen er in den nächsten Jahren rechnen kann
  • wie hoch das Risiko sein könnte, dass es Zahlungsausfällig gibt
  • wie hoch das Risiko ist, dass die Immobilie nicht mehr vermietet werden kann (sofern derzeit leer)
  • welche Kosten für die Instandhaltung zukünftig zu erwarten sind
  • wie sich der Kauf der gewerblichen Immobilie finanziell abwickeln lässt

Klären Sie vorab alle Fragen, die aufkommen können, um die Vermittlung zu verkürzen und passenden Käufern ein transparentes Bild der Gewerbeimmobilie zu bieten.

Wie sich der Preis bestimmt

Wie bei einem normalen Immobilienverkauf spielen auch bei der gewerblichen Veräußerung viele Details eine große Rolle, wenn es um den bestmöglichen Preis geht.

Faktoren Beschreibung
Mieteinnahmen Sofern das Objekt vermietet ist, ist es für potenzielle Käufer wichtig, wie die Höhe, die Sicherheit und die Dauerhaftigkeit der Mieteinnahmen aussieht.
Lage Ein Geschäft in einer sehr guten Lage lässt sich generell viel einfacher vermitteln als ein Geschäft in einer wenig besuchten Seitenstraße.
Zustand Der Zustand ist entscheidend, wenn es um die kommenden Instandhaltungskosten geht, die der Käufer kalkulieren muss. Auch für Mieter ist es wichtig, die Immobilie in einem gepflegten Zustand zu behalten.
Finanzierung Seit der Finanzkrise ist es für Banken immer wichtiger, einen möglichst hohen Eigenanteil bei der Finanzierung zu erhalten. Der Finanzierungsaspekt spielt daher bei der Vermittlung eine große Rolle.

Zusätzlich kommt es darauf an, ob sich die Immobilie in einer größeren Stadt oder eher ländlich befindet, da hier besonders regionale Schwankungen in Sachen Preise und Angebot/Nachfrage zu erwarten sind.

Zusammengefasst – auf einen Blick:

  • gewerbliche Immobilien werden nicht oder nicht nur zu Privatzwecken genutzt
  • die Hauptnutzung gewerblicher Immobilien ist immer gewerblicher Natur
  • gewerbliche Immobilien können privat oder mit Makler verkauft werden
  • beim Verkauf werden in der Regel je nach Bundesland zwischen drei und sieben Prozent des Verkaufspreises an Maklerprovision fällig
  • beim Verkauf eines Gewerbes müssen steuerliche Details beachtet werden
  • auch beim gewerblichen Verkauf von Immobilien (mehr als drei verkaufte Immobilien in fünf Jahren) müssen die Regeln des Finanzamtes beachtet werden
  • sowohl vermietete als auch nicht vermietete Gewerbeimmobilien können verkauft werden
  • der Verkaufspreis von Gewerbeimmobilien wird von den Mieteinnahmen, der Lage, dem Zustand und der Art der Finanzierung beeinflusst

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