≡ Navigation

Grunderwerbsteuer

Von: Frank Schroeder • Zuletzt aktualisiert: November 2017

Die Grunderwerbsteuer ist im Grunderwerbsteuergesetz gesetzlich geregelt. Sie muss nach der erfolgreichen notariellen Beurkundung eines Kaufvertrages an das zuständige Finanzamt gezahlt werden. Alles was Sie über diese für Immobiliengeschäfte relevante Steuer wissen müssen, erfahren Sie in diesem Artikel. 

Wann muss ich die Grunderwerbsteuer bezahlen?

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die bei jedem Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie vom Staat erhoben wird. Die Steuer wird fällig, wenn ein notarieller Kaufvertrag vorliegt, in dem sich der Verkäufer verpflichtet dem Käufer das Grundstück bzw. die Immobilie zu übergeben und der Käufer sich im Gegenzug verpflichtet den vereinbarten Kaufpreis an den Käufer zu bezahlen. Entscheidend ist nicht der Zeitpunkt der Erstellung des Kaufvertrages, sondern die notarielle Beurkundung. Neben dem regulären Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie ist der Kauf eines Erbbaurechtes ebenfalls steuerpflichtig.

Wichtig: Die endgültige Eintragung des Käufers in das Grundbuch erfolgt erst, wenn die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt gezahlt wurde. Die Rechte des Käufer werden in dieser Zeit aber trotzdem durch die so genannte Auflassungvormerkung geschützt.

Muss ich die Grunderwerbsteuer auch bei einer Schenkung bezahlen?

Die Schenkung oder das Erbe einer Immobilie oder eines Grundstücks ist in der Regel steuerfrei. Damit ist dieser Fall eine der wenigen Ausnahmen, bei dem nach der Beurkundung keine Grunderwerbssteuer an das Finanzamt gezahlt werden muss. Allerdings kommt dann eine Besteuerung  nach Erbschaftsteuer- und Schenkungsgesetz in Frage. Es gibt eine spezielle Form der Schenkung, die mit bestimmten Auflagen, wie z.B. eine Wohnrecht oder Nießbrauch, verbunden ist. Je nach individueller rechtlicher Lage, kann hier trotz der generellen Steuerbefreiung unter Umständen eine Besteuerung mit der Grunderwerbsteuer durch das Finanzamt veranlasst werden. In solchen Fällen ist es hilfreich den Rat eines Steuerberaters einzuholen, da hier zur Einschätzung der Situation ein großes Fachwissen im Bezug auf Steuer und Immobilien notwendig ist.

 

Welche anderen Befreiungen von der Steuer gibt es?

  • Der für die Steuer relevante Kaufpreis liegt unter 2.500€
  • Ein Miterbe kauft die Immobilie aus dem Erbe der Erbengemeinschaft
  • Das Grundstück wird durch den Ehegatten oder Lebenspartner erworben
  • Die Immobilie wird durch das Kind von den Eltern gekauft
  • Erwerb des Grundstückes im Rahmen einer Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung

Neben der oben beschriebenen Steuerbefreiung bei einer Schenkung gibt es noch weitere Ausnahmen, die in Praxis allerdings nicht sehr häufig zum Tragen kommen. Eine dieser Ausnahmen betrifft die Höhe des Kaufpreises. Wenn dieser  mit unter 2500€ im Kaufvertrag durch den Notar beurkundet wurde, entfällt die Zahlung der Steuer. Alle anderen Ausnahmen betreffen jeweils den Verkauf innerhalb einer Verwandtschaftsbeziehung. So ist der Kauf eines Erbteils durch einen Miterben genauso steuerfrei, wie der Erwerb einer Immobilie durch den Ehegatten oder durch eins der Kinder. Dies gilt auch, wenn Eigentumsanteile im Rahmen einer Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung den Besitzer wechseln.

Wie viel Grunderwerbsteuer muss ich als Käufer bezahlen?

Die Festlegung der jeweiligen Steuersätze ist Sache der Bundesländer. Daher variiert deren Höhe je nach dem in welchem Bundesland sich die Immobilie befindet. So müssen in Sachsen und Bayern 3,5% des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer an das Finanzamt bezahlt werden. In den restlichen Bundesländern liegt der Steuersatz deutlich höher zwischen 4,5% – 6,5%. Die Höhe des Betrages bemisst sich in der Regel am im Kaufvertrag vereinbarten Preis. Allerdings erhöht sich diese Bemessungsgrundlage durch die Anrechnung von Nebenkosten wie die Provision des Maklers. Diese höhere Gesamtsumme führt zwangsläufig auch zu einer höheren Steuerzahlung. Dieser Nachteil kann aber zumindest zum Teil ausgeglichen werden, die gezahlte Grunderwerbssteuer rechtlich zu den Nebenkosten des Kaufs der Immobilie zählt. Dementsprechend können Sie diese unter bestimmten Voraussetzungen auch steuerlich geltend machen und so zum Beispiel auch bei der Abschreibung für Abnutzung ansetzen.

Steuersätze in den Bundesländern

Schleswig-Holstein  6,5%
Rheinland-Pfalz  5%
Sachsen-Anhalt  5%
Nordrhein-Westfalen  6,5%
Berlin  6%
Niedersachsen  5%
Brandenburg  6,5%
Bremen  5%
Mecklenburg-Vorpommern  5%
Hamburg  4,5%
Thüringen  6,5%
Sachsen  3,5%
Hessen  6%
Saarland  6,5%
Baden-Würtemberg  5%
Bayern  3,5%

Beispielrechnung

Bei einem beurkundeten Kaufpreis von 280.000€ muss der Käufer der Immobilie in Brandenburg bei einem Steuersatz von 6,5% 18.200€ Grunderwerbssteuer an das Finanzamt zahlen. Wenn sich diese Immobilie in Bayern befindet, muss der Käufer bei einem Steuersatz von 3,5% nur 9.800€ Steuern bezahlen. Allerdings kann sich dieser Nachteil des Standortes durch die individuelle Höhe der Grundsteuer wieder ausgleichen, denn hier gibt es je nach Region und Ort starke Unterschiede, was die Höhe der jährlich zu zahlenden Steuer angeht.

Comments on this entry are closed.