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Haus verkaufen: Tipps für den Hausverkauf

Von: Frank Schroeder • Zuletzt aktualisiert: Mai 2017

Immobilien-BeratungOb privat oder über einen Makler: Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, müssen Sie einige wichtige Entscheidungen treffen, um nicht nur einen hohen Verkaufspreis, sondern auch eine sichere und schnelle Abwicklung zu erreichen. Finanziell wie auch rechtlich gibt es einiges zu beachten, um böse Überraschungen zu vermeiden. Unser „Ratgeber Hausverkauf“ erklärt Ihnen, worauf es von der Vorbereitung über Finanzierungsfragen (z.B. beim Verkauf trotz Kredit) bis zum erfolgreichen Abschluss ankommt. 

Haus verkaufen: Wichtige Tipps

Haus zu verkaufenMöchten Sie Ihr Haus verkaufen, so haben Sie die Möglichkeit, hierfür einen Makler zu beauftragen oder den Verkauf rein privat abzuwickeln. Je nachdem, für welchen Weg Sie sich entscheiden, sind unterschiedliche Punkte zum Ablauf zu beachten:

1. Tipp: Immobilienwert

Schalten Sie keine Anzeige für Ihr Haus oder beauftragen einen Makler, ohne nicht ungefähr zu wissen, was Ihre Immobilie wert ist. Wenn Sie ein Einfamilienhaus verkaufen, dann ist zur Bestimmung des Wertes andere Faktoren zu berücksichtigen als beispielsweise bei der Wertermittlung für ein Reihenhaus oder z.B. wenn Sie eine Doppelhaushälfte verkaufen. Ermitteln Sie aus diesem Grund den realistischen Verkaufswert Ihres Hauses.

Zur Immobilienbewertung können Sie entweder eine Marktwertanalyse mit Hilfe eines Maklers durchführen lassen oder ein Sachverständigengutachten beauftragen. Um Kosten zu sparen, können Sie für eine erste Einschätzung zum Verkehrswert Ihrer Immobilie eine schnelle Immobilienbewertung online & kostenlos durchführen.

2. Tipp: Unterlagen

Hausverkauf Unterschrift

Bei Unsicherheiten beim Hausverkauf ist es empfehlenswert einen Profi zu Rate zu ziehen.

Noch ehe es mit dem Verkauf Ihrer Immobilie losgeht und Sie die ersten Anzeigen schalten oder einen Makler beauftragen, sollten Sie alle Unterlagen für den Verkauf gesammelt haben. Dies sind nicht nur Fotos, Grundrisse oder Wohnflächenberechnungen, sondern auch der Grundbuchauszug oder Rechnungen über Investitionen innerhalb des Hauses. Machen Sie sich hierfür am besten eine Checkliste und arbeiten Sie diese Stück für Stück ab.

3. Tipp: Preis

Der Preis, mit dem Sie in den Hausverkauf einsteigen, kann entscheidend sein. Wenn Sie Ihr Haus beispielsweise sehr viel teurer anbieten, als es nach einer Hausbewertung realistisch wäre, dann kann es sein, dass sich zu wenig Menschen für Ihre Immobilie interessieren. Wenn Sie den Preis nun Stück für Stück nach unten regulieren, dann sieht es für Beobachter des Marktes so aus, als würde etwas mit Ihrer Immobilie vielleicht nicht stimmen. Alternativ warten die potenziellen Käufer auch einfach noch länger ab, ehe Sie noch weiter mit dem Preis runtergehen und Sie ein noch besseres Angebot bekommen. Auch deshalb sollten Sie sich beim Verkaufspreis an der Immobilienbewertung (Punkt 1) orientieren und unrealistische Erwartungen vermeiden.

4. Tipp: Vorvertrag

Es ist ratsam, dass Sie mit einem potentiellen Käufer einen Vorvertrag abschließen, wenn vor dem eigentlichen Verkauf noch offene Fragen oder Probleme bestehen oder Dinge, die noch geklärt werden müssen (wie etwa eine Vorfälligkeitsentschädigung beim laufenden Kredit). So sind Sie im Zweifel immer auf der sicheren Seite und können vom Verkauf zurücktreten, wenn Ihnen die Konditionen noch nicht optimal erscheinen.

Haus privat verkaufen ohne Makler

Wenn Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen wollen, dann haben Sie deutlich mehr Kontrolle über den Verkauf, aber leider auch mehr zu tun. Informieren Sie sich am besten bei verschiedenen Anlaufstellen über Ihre Rechte, Pflichten und über steuerliche- und rechtliche Details, ehe Sie in den Hausverkauf starten.

Anlaufstellen können sein:

  • Rechtsanwalt
  • Notar
  • Steuerberater
  • Gebäudesachverständiger
  • Architekt
  • Energieberater

So sind Sie steuerlich und rechtlich auf der sicheren Seite und können zudem den optimalen Wert des Objektes vom Profi bestimmen lassen. Auch Makler bieten diese Immobilienbewertung an (oftmals kostenlos, wenn sie danach einen Auftrag erhalten). Alternativ können Sie sich an einen Gutachterausschuss wenden, indem Sie Ihre Gemeinde kontaktieren.

Wie sich der Marktwert errechnet

Der Marktwert selbst wird durch verschiedene Faktoren errechnet. Je nachdem, in welcher Region Sie leben, können Sie bereits abschätzen, ob der Preis für Ihr Haus eher höher oder niedriger ausfallen könnte, wenn Sie Ihr Haus verkaufen.

In größeren Städten wie

  • Berlin
  • Stuttgart
  • Hamburg
  • München
  • Nürnberg
  • Bremen
  • Leipzig
  • Köln
  • Dortmund
  • Ludwigshafen
Hausverkauf

Der Marktwert einer Immobilie hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab.

sind die Preise für Häuser in der Regel höher als auf dem Dorf – dies gilt auch für größere Städte im Ausland, wie beispielsweise Zürich in der Schweiz. Insgesamt ist der Immobilienmarkt in Deutschland aber sehr stabil und lukrativ. Wenn Sie ein Haus in einem anderen Land besitzen, beispielsweise in der Türkei oder Italien, dann müssen Sie sich an dem dortigen Immobilienmarkt orientieren.

Überlegen Sie sich eine Strategie

Wenn Sie einen Hausverkauf anstreben, dann sollte Ihnen klar sein, welche Möglichkeiten Sie haben. Hier eine Auswahl:

  • Haus einfach nur verkaufen
  • Haus verkaufen und Neues kaufen
  • Haus verkaufen und zurückmieten

Anschließend treffen Sie die Entscheidung, ob Sie das Haus verkaufen privat anstellen wollen oder auf einen Makler setzen.

Vorteile eines Maklers beim Hausverkauf

Wenn Sie sich nicht mit dem Exposé, den Besichtigungen und den vertraglichen Details herumschlagen wollen, dann ist ein Hausverkauf mit Makler die sinnvollere Alternative.

Gut für Sie: Die Maklerkosten müssen Sie nur unter bestimmten Voraussetzungen übernehmen. Je nach Situation müssen entsprechend Sie oder der Käufer des Hauses die Kosten übernehmen. Aber Achtung: Dies gilt nur für den Verkauf.

Bundesland Häufigste Maklerprovision in Prozent vom Verkaufspreis Wer zahlt in der Regel?
Baden-Württemberg 7,14 Prozent Hälfte/Hälfte
Bayern 7,14 Prozent Hälfte/Hälfte
Berlin 7,14 Prozent Käufer
Brandenburg 7,14 Prozent Käufer
Bremen 5,95 Prozent Käufer
Hamburg 6,25 Prozent Käufer
Hessen 5,95 Prozent Käufer
Mecklenburg-Vorpommern 5,95 Prozent 2,38 Prozent Verkäufer & 3,57 Prozent Käufer
Niedersachsen 4,76 – 7,14 Prozent (nach Region) Hälfte/Hälfte oder nur Käufer
Nordrhein-Westfalen 7,14 Prozent (teilweise niedriger) Hälfte/Hälfte
Rheinland-Pfalz 7,14 Prozent (teilweise niedriger) Hälfte/Hälfte
Saarland 7,14 Prozent Hälfte/Hälfte
Sachsen 7,14 Prozent Hälfte/Hälfte
Sachsen-Anhalt 7,14 Prozent Hälfte/Hälfte
Schleswig-Holstein 7,14 Prozent Hälfte/Hälfte
Thüringen 7,14 Prozent (teilweise niedriger) Hälfte/Hälfte

Wenn Sie Ihr Haus vermieten wollen, dann müssen Sie laut neuestem Bestellerprinzip die Maklergebühren übernehmen, wenn Sie den Makler beauftragt haben.

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen ohne Makler, dann müssen Sie auf Ihre Möglichkeiten setzen, die Ihnen zur Vermittlung zur Verfügung stehen. Sie können Anzeigen schalten oder online nach einem Käufer suchen. Ein Makler hat dagegen ein deutlich größeres Netzwerk und in seinem Bestand möglicherweise sogar schon einen passenden Käufer für Sie.

Auch ist es Fakt, dass Sie mit einem Makler eine finanziell stärkere Zielgruppe erreichen können, da viele Führungskräfte beispielsweise nur über Makler nach Häusern suchen, um sich Zeit zu sparen. Denken Sie auch daran, dass Käufer, die speziell nach Häusern ohne Makler suchen, die Provision sparen wollen. Sparen ist jedoch nichts, was Sie bei einem Hausverkauf wünschen, da wäre die Zielgruppe, die der Makler erreichen kann, für Sie deutlich besser geeignet.


Ihre Vorteile eines Maklers auf einen Blick:

  • Ein Makler steht Ihnen als kompetente Hilfe zur Seite
  • Ein Makler bietet zahlreiche Tipps und Ratschläge für den Hausverkauf
  • Sie müssen weniger Zeit aufwenden
  • Sie müssen sich nicht um die Vorbereitung, Einschätzung oder Kalkulation kümmern

Geerbtes Haus verkaufen

Einfamilienhaus

Ein geerbtes Haus muss binnen drei Monaten beim Finanzamt gemeldet werden.

Wenn Sie ein Haus verkaufen wollen bzw. aufgrund einer Erbschaft müssen, gibt es viele verschiedene Dinge, die Sie beachten sollten. Wichtig ist, dass Sie das Finanzamt innerhalb von drei Monaten informieren, dass Sie ein Haus geerbt haben, da Sie sonst aufgrund von einer möglichen Steuerhinterziehung mit einer Strafe rechnen müssen.

Der Freibetrag beim Erbe

Wer ein Haus erbt und dieses anschließend verkauft, muss auf diesen Gewinn Steuern zahlen. Hierbei handelt es sich um die sogenannte Erbschaftssteuer, die geringer ausfällt, wenn Sie der Partner des Verstorbenen sind. Umso weiter entfernt Ihr Verwandtschaftsgrad ist, umso höher fällt die Erbschaftssteuer beim Hausverkauf aus.

Sie zahlen jedoch nur auf die Summe Steuern, die nach Abzug des Freibetrags übrigbleibt. Dieser Freibetrag ist davon abhängig, welchen Grad der Verwandtschaft (wenn überhaupt) Sie einnehmen.

Verhältnis zum Verstorbenen Freibetrag
Sie sind ein Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner des Verstorbenen Der Freibetrag liegt bei 500.000 Euro
Sie sind ein Kind oder Stiefkind des Verstorbenen Der Freibetrag liegt bei 400.000 Euro
Sie sind ein Enkel des Verstorbenen Der Freibetrag liegt bei 200.000 Euro
Sie gehören zu den Eltern oder Großeltern des Verstorbenen Der Freibetrag liegt bei 100.000 Euro
Für alle weiteren Erben gilt Der Freibetrag liegt bei 20.000 Euro

Beispiel 1: Wenn Sie ein Haus von Ihrer Mutter erben und der Marktwert beim Verkauf 500.000 Euro beträgt, dann liegt der Freibetrag, den Sie von dieser Summe abziehen können, bei 400.000 Euro. Sie müssen auf die verbliebenen 100.000 Euro Erbschaftssteuer zahlen.

Beispiel 2: Wenn Sie das Haus nicht von Ihrer Mutter, sondern von Ihrer Tante vererben würden, dann läge der Freibetrag bei 20.000 Euro und Sie müssten auf 480.000 Euro Erbschaftssteuer zahlen.

Wie sich der Steuersatz errechnet

Nun kennen Sie den Betrag, auf den Sie Erbschaftssteuer zahlen müssen. Die Prozentzahl hängt nun von einer Steuerklasse ab, bei der jedoch nicht nur typische Lohnsteuerklasse gemeint ist. Stattdessen richtet sich auch diese Klasse nach dem Verwandtschaftsverhältnis zum Verstorbenen.

Steuerklasse Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III
wer in diese Steuerklasse fällt Ehegatten, Kinder, Stiefkinder, Enkel, Urenkel, Eltern, Großeltern Geschwister, Neffen, Nichten, Stiefeltern, Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner alle anderen Erben
wie viele Prozente Erbschaftssteuer Sie zahlen müssen 7 – 30 % 15 – 43 % 30 – 50 %

Wie hoch der Steuersatz schlussendlich ausfällt, richtet sich nach dem Verkaufswert des Hauses – abzüglich des Freibetrags.

Erbschaft (nach Abzug des Freibetrags) Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III
bis 75.000 Euro 7 % 15 % 30 %
bis 300.000 Euro 11 % 20 % 30 %
bis 600.000 Euro 15 % 25 % 30 %
bis 6.000.000 Euro 19 % 30 % 30 %
bis 13.000.000 Euro 23 % 35 % 50 %
bis 26.000.000 Euro 27 % 40 % 50 %
mehr als 26.000.000 Euro 30 % 43 % 50 %

Beispiel 1: Im ersten Fall erben Sie ein Haus (500.000 Euro Verkehrswert) von Ihrer Mutter und müssen nach Abzug des Freibetrags auf 100.000 Euro Erbschaftssteuer zahlen. In Ihrem Fall wären das 11 %, woraus sich 11.000 Euro Steuern ergeben würden.

Beispiel 2: Im zweiten Beispiel erben Sie dieses Haus (500.000 Euro Marktwert) nicht von Ihrer Mutter, sondern Tante. Sie zahlen auf 480.000 Euro Erbschaftssteuer und müssen mit einem Prozentwert von 20 rechnen, was 96.000 Euro Steuern ausmacht.

Ausnahmeregelungen

Es gibt Fälle, in denen keine Erbschaftssteuer für Sie fällig bleibt. Wenn beispielsweise Ihr Ehegatte verstorben ist und Sie im eigenen Haus wohnen bleiben, dann können Sie diese Immobilie steuerfrei übernehmen.

Wichtig ist, dass Sie nicht vor 10 Jahren ausziehen – also mindestens diese 10 Jahre im Haus verbleiben. Während dieser 10-Jahresfrist dürfen Sie das Haus nicht verkaufen oder vermieten, da sonst doch noch Erbschaftssteuer anfällt.

Dies gilt übrigens auch für Kinder, die das Objekt vererbt bekommen, allerdings in diesem Fall nur bis zu einer Objektgröße von 200 Quadratmetern.

Haus bei Scheidung verkaufen

SchlüsselübergabeEine Scheidung ist niemals eine schöne Angelegenheit. Noch unschöner wird es, wenn auch Kinder betroffen sind und vielleicht bereits eine gemeinsame Immobilie angeschafft wurde. Unmittelbar nach der Trennung stellt sich meistens bereits die Frage, ob man das Haus verkaufen oder behalten soll. Entscheiden Sie sich für den Verkauf (oder Ihr Partner), so müssen zahlreiche Details beachtet werden.

Wer im Haus bleiben darf

Wenn einer der beiden Partner auszieht und es später dennoch um die Frage geht, wer im Haus bleiben darf, dann entscheidet ein Gericht in der Regel immer nach Kindswohl. Das bedeutet, dass der Partner im Haus bleiben darf, der das Kind betreut. Wenn jedoch kein Kind vorhanden ist, dann ist die Frage entscheidend, wer auf die Immobilie mehr angewiesen ist.

Wem das Haus gehört

Hausverkauf Beratung

Wenn ein Haus aufgrund einer Scheidung verkauf wird, sind einige gesetzliche Regelungen zu beachten.

Sind beide Partner im Grundbuch eingetragen, so gehört ihnen das Haus auch gemeinsam. Hierbei ist entscheidend, wie das Haus aufgeteilt wurde. Meistens ist es so, dass ein Haus zu 50/50-Prozent zwischen den Partner aufgeteilt wird. So müssen beide Partner nach der Scheidung auch die anfallenden Kosten übernehmen (ausgenommen die Nebenkosten, die der Partner trägt, der im Haus verbleibt).

Zieht einer der beiden Partner aus, dann erhält dieser seinen Anteil als Verkehrswert ausgezahlt. Um diesen Zugewinnausgleich zu erreichen, müssen sich die Parteien in der Regel einigen, welchen Weg sie gehen wollen.

Die Möglichkeiten reichen von einer Ratenzahlung über eine Versteigerung bis hin zum Hausverkauf.

Darf das Haus einfach verkauft werden?

Wenn es um den Hausverkauf geht, dann sind sich die Parteien allerdings nicht immer einig. Oft hängt ein Partner noch sehr am Objekt und möchte nicht das Haus verkaufen, sondern eine andere Lösung finden.

Hier kommt es darauf an, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Sind beide Partner im Grundbuch vermerkt, so darf das Haus nur verkauft werden, wenn auch beide Partner die Zustimmung erteilen. Wenn Sie oder Ihr Partner alleine im Grundbuch als Eigentümer verzeichnet ist, dann dürfen Sie oder eben Ihr Partner das Haus auch ohne die jeweils andere Zustimmung veräußern.

Wer die Kosten übernehmen muss

Wenn Sie sich das Haus und den dazu passenden Kredit gemeinsam angeschafft haben, dann müssen Sie (sofern Ihnen beiden das Haus zu gleichen Teilen gehört) auch die meisten Kosten gemeinsam tragen. Die Nebenkosten werden jedoch von dem Partner vollständig übernommen, der im Haus verbleibt. Nachfolgend eine Übersicht über die anfallenden Kosten und deren Aufteilung.

Kosten Ihre Anteile am Haus Das müssen Sie bezahlen
Kreditraten 50 % Sie übernehmen 50 % der Kreditraten.
Grundsteuer 50 % Sie übernehmen 50 % der Grundsteuer
Nebenkosten 50 % Sie übernehmen 100 % der Nebenkosten, WENN Sie im Haus wohnen bleiben. Wenn Sie nicht im Haus bleiben, dann übernimmt Ihr Partner zu 100 % die Nebenkosten.

Haus verkaufen trotz Kredit

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen, dann können Sie das Haus entweder einfach „nur“ verkaufen, oder gleichzeitig auch Ihren möglicherweise bestehenden Kredit ablösen. In diesem Fall sollten Sie jedoch sehr früh Kontakt zu Ihrer Bank aufnehmen, um zu verhindern, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird, wenn Sie den Kredit früher ablösen als geplant.

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen oder müssen, Sie aber den Kredit nicht selbst ablesen können, dann besteht außerdem die Möglichkeit, dass der neue Käufer die Finanzierung übernimmt. Voraussetzung hierfür ist es allerdings, dass die Bank zustimmt.

Generell läuft ein Hausverkauf komplett parallel und unabhängig zum Kredit. Sie können daher jederzeit einen Verkauf trotz Kredit anstreben. Wenn Sie das Haus jedoch verkaufen wollen, obwohl noch nicht abbezahlt wurde, so zahlen Sie den Kredit entweder weiter, lösen diesen ab oder übergeben ihn an den Käufer.

Die Zinsbindungsfrist

Als Sie Ihren Hauskredit abgeschlossen haben, wurde eine bestimmte Zinsbindungsfrist mit Ihnen vereinbart. Diese ist nun entscheidend, wenn Sie das Haus verkaufen und den Kredit ablösen wollen.

Zinsbindungsfrist Vorfälligkeitsentschädigung
Hausverkauf innerhalb der Zinsbindungsfrist eine Vorfälligkeitsentschädigung kann unter Umständen anfallen
Hausverkauf nach der Zinsbindungsfrist eine Vorfälligkeitsentschädigung wird nicht mehr fällig

Das Grundpfandrecht

Die meisten Banken verlangen bei einem Kredit für ein Haus, dass sie im Grundbuch an oberster Stelle genannt sind, damit sie bei einer eventuellen Pfändung die größten Rechte haben.

Wenn Sie den Kredit nun vorzeitig ablösen wollen, dann können Sie

  • das im Grundbuch eingetragene Grundpfandrecht löschen lassen
  • oder dieses nicht löschen lassen

Wenn Sie sich für eine Löschung entscheiden, dann müssen Sie hierfür die Gebühren übernehmen. Hierfür fallen Kosten für den Notar und Kosten für das Grundbuchamt an.

Wenn Sie darauf verzichten, das Grundpfandrecht zu löschen, so können Sie diese Grundschuld auch nach dem Ende des Kredits zukünftig als Sicherheit einsetzen, wenn Sie erneute Darlehen benötigen. Dies ist zwar lukrativ, birgt jedoch auch eine Gefahr. Grundschulen bestehen unabhängig von bestimmten Forderungen des Gläubigers. Das bedeutet, dass ein Gläubiger die Sicherheit, die im Grundbuch eingetragen ist, auch für andere Forderungen einsetzen kann – selbst dann noch, wenn das Darlehen, wofür die Grundschuld damals erlassen wurde, schon längst erloschen ist.

Haus verkaufen ohne Energieausweis

Energieausweis

Beim Hausverkauf ist der Energieausweis Pflicht.

Entschließen Sie sich dazu, ein Haus zu verkaufen, so sind Sie verpflichtet, dem Käufer und Interessenten einen Energieausweis Ihrer Immobilie zur Verfügung zu stellen.

Doch was muss man beachten, wenn man noch keinen Energieausweis hat? Ganz einfach: Der Ausweis ist Pflicht, daher müssen Sie diesen in jedem Fall erstellen lassen, wenn Sie das Haus verkaufen (oder auch vermieten wollen).

Diese neue Energieeinspar-Verordnung gilt seit dem 1. Mai 2014. Für Neubauten galt die Regelung, dass ein Energieausweis vorhanden sein muss, schon länger. Nun allerdings ist er für Besitzer von Immobilien stets eine Pflicht.

Durch diesen Ausweis haben Käufer und Mieter die Chance, den energetischen Zustand vom Haus einzuschätzen. So wie Sie es bei Haushaltsgeräten und deren Energieeffizienzklassen kennen, so werden auch Häuser in verschiedene Klassen eingeteilt, die von A+ bis H reichen.

Wer einen Energieausweis benötigt

Wenn Sie ein Haus (oder alternativ eine Wohnung)

  • verkaufen
  • vermieten
  • verpachten
  • oder verleasen

wollen, dann benötigen Sie zwangsweise einen Energieausweis. Wenn Sie nur selbst in Ihrem Haus wohnen und dieses nicht verkaufen wollen, dann brauchen Sie keinen Energieausweis.

Einzige Ausnahme: Haben Sie Ihre Baugenehmigung für das Haus nach dem 1. Oktober 2007 beantragt oder wurde die Bauausführung ab diesem Stichtag begonnen, dann müssen Sie auch einen Energieausweis besitzen, wenn Sie das Haus einfach nur bewohnen. Für Baudenkmäler oder für Objekte, deren Nutzfläche kleiner als 50 Quadratmeter ist, gilt diese Vorschrift nicht.

Verschiedene Ausweise

Wenn Sie einen Energieausweis beantragen, dann stehen Ihnen zwei Arten von Ausweise zur Verfügung.

  • ein Bedarfsausweis: Dies ist ein Ausweis, deren Ermittlung auf Grundlage des berechneten Energiebedarfs erfolgt.
  • ein Verbrauchsausweis: Wenn der Energieverbrauch dagegen gemessen wird, dann handelt es sich um einen Verbrauchsausweis.

Für die Beantragung müssen Sie sich an die zuständige Behörde wenden, bei der es sich je nach Bundesland beispielsweise um die unteren Bauaufsichtsbehörden oder die Bauordnungsämter der Kreise/Kommunen handelt.

Wenn Sie Ihr Haus in Zeitschriften oder auf Internetportalen zum Verkauf anbieten, sind Sie gesetzlich dazu verpflichtet, den Interessenten bereits bei der Ausschreibung mitzuteilen, um welche Art von Energieausweis es sich handelt. Sie müssen außerdem den Endenergiebedarf oder den Endenergieverbrauchswert für das Gebäude nennen. Dazu zählt die Verpflichtung, dass auch der wesentliche Energieträger (Gas, Heizöl etc.) genannt wird, dazu das Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Auch diese Verstöße, sollten gewisse Angaben fehlen, können mit bis zu 15.000 Euro belangt werden.

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen und keinen Energieausweis besitzen

Wenn Sie einen Hausverkauf abwickeln und keinen gültigen Energieausweis besitzen, dann kann es sein, dass Sie aufgrund dieser Ordnungswidrigkeit ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro bezahlen müssen.

Wenn Sie eine Anzeige für den Verkauf geschaltet haben, aber der Energieausweis nur noch nicht vorliegt, dann müssen die genannten Details in der Anzeige noch nicht aufgeführt werden. Spätestens bei der ersten Besichtigung Ihres Hauses müssen Sie den gültigen und vorhandenen Energieausweis jedoch vorlegen können. Sie sind hierzu verpflichtet, selbst wenn sich ein Makler um den Termin kümmert.

Sonderfall: Mehrfamilienhaus verkaufen

Villa bei NachtBei einem Hausverkauf eines normalen Hauses müssen Sie bereits viele Details beachten. Wenn Sie dagegen ein Mehrfamilienhaus verkaufen, dann gilt es noch viele weitere Kriterien und Vorgaben zu beachten. Das liegt nicht nur daran, dass der Verkaufspreis insgesamt höher ist, sondern auch daran, dass das gesamte Projekt weitaus komplexer ist.

  • Es muss entschieden werden, ob beispielsweise das Erdgeschoss so viel wert ist wie die Wohnungen im ersten Stock.
  • Es muss beispielsweise auch entschieden werden, wann und welche Mietverträge eventuell erhöht werden können und bei welchen Mietern es zu Problemen kommen kann.

Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen wollen, dann sammeln Sie daher erst alle Unterlagen, die damit in Zusammenhang stehen. Dazu zählen nicht nur die Flurkarte oder der Grundriss, Nachweise über Versicherungen und Co., sondern auch Informationen zur Haussubstanz oder zu Modernisierungsmaßnahmen, die in den letzten 10 oder 20 Jahren getätigt wurden.

Das Ziel ist es, potenzielle Käufer umfassend darüber informieren zu können, wie das Haus in den letzten Jahren saniert wurde. Gerade die Kosten bei einem Mehrfamilienhaus können sehr schnell in die Höhe schnellen, wenn Modernisierungen fällig werden.

Jede Wohnung separat verkaufen

Wenn Sie über ein Mehrfamilienhaus verfügen und dieses verkaufen wollen, dann können Sie den Hausverkauf entweder komplett abwickeln oder aufgeteilt als Wohnung verkaufen.
Um das Mehrfamilienhaus allerdings in einzelne Einheiten aufzuteilen, ist es nötig, dass jede Wohnung in sich geschlossen ist und dass zusätzlich ein Abstellraum verfügbar ist, der außerhalb der Wohnung ist. Auf diese Weise lassen sich die einzelnen Eigentumswohnungen zu einem noch besseren Preis verkaufen.

Steuern, Nebenkosten und Abgaben

Haus zu verkaufen

So verkaufen Sie Ihr Haus erfolgreich!

Möchten Sie ein Haus verkaufen und liegt der Anlass nicht in einem Erbe oder einer Scheidung begründet, dann fallen für Sie „gängige“ Kosten bei einem Hausverkauf an. Steuerlich unterscheiden Sie diesbezüglich zwischen einer Immobilie, die Sie selbst genutzt haben oder einer Immobilie, die fremdgenutzt wurde.

Wenn Sie ein Haus verkaufen wollen, dann ist dies ein privates Veräußerungsgeschäft und damit steuerpflichtig.

Eine Ausnahme: Läuft die Spekulationsfrist (10 Jahre) noch oder haben Sie das Haus vorher selbst bewohnt, so gilt diese Steuerpflicht nicht.

Wenn Sie Steuern zahlen müssen, dann sind diese unter anderem vom Marktwert und der Entwicklung abhängig, aber auch von Ihren persönlichen Einkommenssteuersatz. Wir raten Ihnen, in diesem Fall einen steuerlichen Berater aufzusuchen, der Sie über die verschiedenen Varianten und steuerlichen Details aufklärt. In bestimmten Fällen lassen sich sogar die Maklergebühren steuerlich absetzen.

Übrigens gibt es auch die Möglichkeit, ein Haus zwar zu verkaufen, aber dennoch in den eigenen vier Wänden wohnhaft zu bleiben. Dies wird als Wohnrecht betitelt, welches auch im Grundbuch eingetragen wird. Oft wird diese Möglichkeit in Familien in Anspruch genommen. Typisch ist es, dass ein Haus an Kinder, den Lebensgefährten oder an andere Familienangehörige übertragen wird (noch während der Lebzeiten), um die Erbschaftssteuer zu vermeiden. Wenn Sie diesen Übertrag mit Wohnrecht ausführen, dann sichert Ihnen diese Einigung, dass Sie bis zum Lebensende im Haus wohnen bleiben dürfen – und zwar mietfrei. Um die Steuer zu sparen, werden Häuser innerhalb der Familie auch gerne für 1 Euro verkauft, allerdings müssen Sie hierbei extrem aufpassen, um sich nicht der Steuerhinterziehung schuldig zu machen. Lassen Sie sich in jedem Fall steuerlich und vielleicht auch rechtlich beraten.

Kosten, die Sie bei einem Verkauf tragen müssen

Wenn Sie privat ein Haus verkaufen, fallen hierfür bestimmte Kosten an.

Kosten Verkäufer Käufer
Maklerprovision Situationsbedingt übernimmt der Käufer oder der Verkäufer die Maklerprovision bei einem Hauskauf. Situationsbedingt übernimmt der Käufer oder der Verkäufer die Maklerprovision bei einem Hauskauf.
Notarkosten Es kann sein, dass Sie (wenn die Notarkosten nicht vollständig vom Käufer getragen werden) zwischen 1 und 1,5 % vom Kaufvertrag als Notarkosten übernehmen müssen. Meistens übernimmt der Käufer die vollen Notarkosten.
Grunderwerbssteuer Sie werden zur Zahlung verpflichtet, wenn der Käufer seiner Zahlungspflicht nicht nachkommt, da Sie beide Gesamtschuldner sind. Werden in der Regel immer vollständig vom Käufer bezahlt.
Energieausweis Sie als Verkäufer sind verpflichtet, diesen Energieausweis zu beantragen und übernehmen die Kosten vollständig.
Spekulationssteuer Es fällt keine Spekulationssteuer an, wenn der Hauskauf länger als 10 Jahre her ist oder wenn Sie das Haus selbst bewohnt haben.

Die meisten Kosten, die dabei anfallen, wenn Sie eine Immobilie verkaufen, werden vom Käufer übernommen. Sie sollten sich jedoch darauf einstellen, dass gewisse Kosten auch von Ihnen übernommen werden müssen. Auch hierbei kann eine steuerliche Beratung sinnvoll sein.

Zusammengefasst – auf einen Blick:

  • ein Haus kann privat oder über einen Makler verkauft werden
  • das Bestimmen des Immobilienwerts wirkt sich oft positiv auf den Verkaufspreis aus
  • halten Sie vor dem Verkauf alle Unterlagen bereit
  • sowohl ein Makler, aber auch ein Rechtsanwalt, Notar, Steuerberater, Gebäudesachverständiger, Architekt und/oder Energieberater können beim Hauskauf beratend zur Seite stehen
  • der Marktwert ist für Häuser je nach Lage und generelle Stadt sehr verschieden
  • die Maklerkosten werden beim Verkauf entweder vom Käufer oder Verkäufer, teilweise auch von beiden Parteien übernommen
  • mit einem Makler können Sie eine größere und passendere Zielgruppe für Ihren Verkauf erreichen
  • bei einem geerbten Haus müssen Sie beachten, ob Sie Erbschaftssteuer zahlen müssen
  • bei einer Scheidung sollten Sie sich an einen Rechtsbeistand wenden, um die Details zur Immobilie zu klären
  • ein Haus kann unter Umständen auch mit einem laufenden Kredit verkauft werden
  • für den Verkauf eines Hauses ist der Energieausweis Pflicht, allerdings kann dieser in gewissen Fällen nachgereicht werden
  • beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses haben Sie verschiedene Strategien zur Auswahl
  • bei einem Verkauf müssen Käufer/Verkäufer sich um die Maklerprovision, Notarkosten, Grunderwerbssteuer, um den Energieausweis und um eine eventuelle Spekulationssteuer kümmern

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