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SW Florida’s Immobilienmarkt
eine Marktanalyse von Steve Koffman - Mai 2007
Die haeufigsten Fragen, die wir fast taeglich erhalten, beziehen sich auf die derzeitige Marktsituation und wann sie sich aendert.
Dieser Bericht spiegelt meine persoenliche Meinung wider zu der Frage, warum der Markt so ist wie er ist und wie lange er so bleiben wird.
Im August 2005 entschieden sich die Investoren im Immobilienmarkt nach einigen Jahren ueberdurchschnittlicher Gewinnsteigerung von der Kaeuferseite zur Verkaeuferseite zu wechseln.
Dieser Wechsel geschah fast von einem Tag zum andern und fand in einem sehr intensiven Umfang statt. Die Investoren machten ungefaehr 30-40% des damaligen Kaeuferpotentials aus. Wenn die Nachfrage ploetzlich um einen solchen Umfang reduziert wird und das Angebot zur gleichen Zeit zunimmt, ist die Grundlage geschaffen fuer eine typische Abwaertsentwicklung am Immobilienmarkt.
Der derzeitige Bestand an Immobilien ist 4 bis 5-fach groesser als waehrend des Hoechststandes Ende 2004, Anfang 2005. In der ersten Maiwoche 2007 sind taeglich zwischen 15 und 20 Haeuser in Cape Coral verkauft worden. Wir haben ueber 100 neue Angebote jeden Tag und weit ueber 100 neue Preisreduzierungen. Damit sind die Fakten klar: wir haben ein zu hohes Angebot und zu geringe Nachfrage, d. h. nicht genuegend Kaeufer. Solange das Angebot mit der Nachfrage nicht im Einklang steht, werden die Preise weiterhin fallen. Seit August 2005 koennen wir einen Preisverfall des Immobilienmarktwertes von ungefaehr 1,5 % bis 2% pro Monat feststellen.
Um das Ende des Preisverfalls zu erreichen, ist es notwendig, dass die Zahl der Kaufinteressenten , die eine Immobilie zur Eigennutzung erwerben wollen, allmaehlich groesser wird als die Zahl der Leute, die ihr Haus verkaufen wollen. Zu einem bestimmten Zeitpunkt werden die fallenden Preise ein Niveau erreichen, das bedeutend mehr potentielle Kaeufer anspricht als derzeit. Wenn die Zahl der Leute, die verkaufen wollen, abnimmt und die Zahl derjenigen, die kaufen wollen zunimmt, ist ein Ende der Talfahrt in Sicht.
Derzeit sind von der Talfahrt alle Bereiche des Immobilienmarktes betroffen. Grundstuecke und Eigentumswohnungen haben am Preisverfall am staerksten gelitten. Obwohl die Vorherhersagen variieren, ist man sich im allgemeinen einig, dass der Tiefstpunkt zwischen Ende 2007 und Mitte 2008 liegen wird. Ich persoenlich glaube, dass wir uns weiterhin in einem Tief in den naechsten 12 bis 24 Monaten befinden werden, bevor der Markt ganz allmaehlich wieder ansteigt.
Was sollen Verkaeufer machen, wenn sie in diesem Markt verkaufen wollen?
Ich versuche Verkaeufern klar zu machen, dass sie erst gar nicht versuchen sollten zu verkaufen oder dass sie nicht verkaufen sollten, sofern sie 3 bis 5 Jahre warten koennen. Fuer Verkaeufer, die es dennoch versuchen wollen, zu verkaufen, ist es wahrscheinlich die schwierigste Zeit, die wir je gehabt haben. Es muss genau festgelegt werden, welche Schritte unter den derzeitigen Bedingungen zu unternehmen sind. Die Verkaeufer muessen sehr aggressiv bei der Preisgestaltung sein und bereit sein, schnell zu reduzieren. Wenn sich der Verkaeufer in seiner Preisvorstellung dem Markt nicht anpasst, wird er den Anschluss verpassen und keine Verkaufsmoeglichkeit haben. Wie bereits vorher erwaehnt, verliert der Marktwert monatlich zwischen 1.5 % und 2%. Verkaeufer, die sich diesem Preisverfall nicht anschliessen und weniger reduzieren, laufen nur fallenden Preisen hinterher und werden ihre Immobilie nicht verkaufen koennen.
Einige Verkaeufer meinen, sie sollten warten. Aber abwarten kann die Situation auch verschlechtern.
Wenn die Unterhaltskosten fuer ein Haus einschliesslich der Hypothekenzinsen, Steuern, Versicherung und Unterhalt ungefaehr 10% betragen, kann es unguenstiger sein, zu warten. Wenn der Immobilienmarkt sich tatsaechlich in den naechsten ein bis zwei Jahren weiterhin im Tief befindet und dann wieder auf einem normalen Niveau von 5-7% pro Jahr waechst, verlieren die Verkaeufer jedes Jahr, in dem sie warten, 3-5%. Dann scheint es besser zu sein, jetzt mit einem - geringeren - Verlust zu verkaufen.
Wie auch immer, es ist derzeit fuer alle Beteiligten eine sehr schwierige und herausfordende Situation.
Wir versuchen, Sie hoechst professionell und ehrlich zu beraten und ich hoffe, dass wir Ihnen mit dieser Information behilflich sein konnten.
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Aktuelles vom Immobilienmarkt
Der Cape Coral
Immobilienmarkt im Frühjahr 2003 und
die Entwicklung in der nahen Zukunft
Verehrter Cape Coral Immobilienbesitzer!
Wie sieht der Markt heute aus? Wir haben fast 8,000 Grundstuecke im
Angebot und fast 2,500 Haeuser. Diese Zahlen sind beide weit hoeher
als zur gleichen Zeit des Vorjahres.
Fuer die verkauften Grundstuecke in den Jahren 1985 bis 2002 habe ich
Ihnen das Ergebnis auf die Rueckseite kopiert. Sie sehen, so kann es
nicht weitergehen. Die Preise muessen nach unten! Beim letzten Boom
(1988) waren die Preise schon zu schnell gestiegen, jetzt ist es noch
eklatanter.
Die Weltsituation (Nahost), die amerikanische Wirtschaft und die
Weltwirtschaften sind im Argen, und auch die Weltboersen lassen keine
eindeutige Richtungsaenderung erkennen.
Ich bin der festen Meinung, dass wir in Cape Coral Hoechstpreise
erreicht haben und der Markt von einem Verkaeufermarkt zu einem
Kaeufermarkt gewechselt hat. Das bedeutet fuer die nahe Zukunft
haertere Verhandlungen bei den Preisen. Das hat zur Folge, dass
Verkaeufer Ihre Preise senken werden, um dem Trend zu folgen. Ich sehe
fuer die kommenden 12 bis 36 Monate fuer Haeuser leicht niedrigere
Preise und fuer Grundstuecke teilweise drastische Preiskorrekturen
nach unten. Fuer Sie spielt der Umrechungskurs vom Dollar zum EURO,
Franken oder Schilling auch noch eine Rolle. In welche Richtung geht
der US Dollar? Hier moechte ich keine Prognose wagen!
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Aktuelles vom Immobilienmarkt
IM NOVEMBER 2002
Der Immobilienmarkt hat sich seit dem Jahr 2000 in
Cape Coral sehr verändert. Im Mai 2001 sahen wir endlich den ersten
Verkauf einer Immobilie im Wert von mehr als 1 Millionen Dollar.
Außerdem muss angemerkt werden, dass neue Immobilienanbieter in den
Markt eingestiegen sind. Diese bieten besondere Lagen in Cape Coral zu
hohen Preisen an, wie Cape Harbour, Tarpon Point Marina und den Cape
Royal Golf Platz. Diese Projekte werden in den US, im Ausland und
durch das Internet intensiv angeboten. Diese Imagewerbung hat Cape
Coral sehr geholfen und hat den Markt für Leute mit mehr Kapital
geöffnet. Immobilien am Wasser mit Zugang zum Golf haben den Cape
Coral Markt hoch interessant gemacht und die Preise durch erhöhte
Nachfrage seit 2001 stark steigen lassen.
Die Preise stiegen so hoch wie noch nie. Natürlich sind die Immobilien
mit Gulfzugang am höchsten gestiegen, folgend von Süßwasser-Immobilien.
Die Immobilien, die nicht am Wasser liegen, sind im Wert auch
gestiegen. Cape Coral hat den Ruf niedriger Preise verloren. Wenn man
unsere Stadt mit den Rest der Nation vergleicht, sind die Wasserlagen
hier allerdings immer noch am günstigsten.
Zur Zeit gibt es keine Immobilien direkt am Fluß für unter $500,000,
und keine Immobilien mit Gulfzugang unter $200,000.. Wenn eine
Immobilie unter $200,000. gelistet ist, geht sie weg wie „warme
Semmeln“ (innerhalb von Tagen verkauft)! Grundstücke am Wasser mit
direktem Gulfzugang liegen nun über $200,000.. Nur wenige Grundstücke
mit schlechter Lage, wie zum Beispiel am Everest Parkway mit Blick auf
die Mautstellenmauer, werden für weniger Dollar angeboten.
Die höchste Steigerung haben Grundstücke an Kanälen in NW Cape Coral
gehabt. Die Preise dort haben sich in den letzten 2 Jahren.
verdrei- und teilweise vervierfacht.
Spekulationen passieren auch in den Units 84, 85, 87 und 88. Die
Immobilienfirma „Realmark“ hat vor kurzem die Unit 86 gekauft und hat
vor diese Unit mit 700 Acres in eine Wohnanlage mit dem Namen ENTRADA
zu entwickeln. Süßwasser Grundstücke kosten dort jetzt über $10,000.
oder sogar viel mehr. Die selben Grundstücke (10,000 SQFT) wurden vor
2 Jahren noch fuer Preise von $2,000 bis $3,000 angeboten.
Wie wird der Markt sich entwickeln?
Mit meinem Wissen und meiner Erfahrung im lokalen Markt für nun über
22 Jahre, um genau zu sein, seit 1979, denke ich, dass wir fast auf
dem Höhepunkt sind oder auf jeden Fall nahe daran. Im Frühjahr 2002
habe ich schon das Hochpreisplateau für den Sommer oder Herbst
vorhergesagt.
Preise sind in unglaubliche Höhen gestiegen. Dieser Markt kann sich
nicht aufrechterhalten, wenn ein spekulierender Grundstückskäufer sein
Grundstück wieder für mehr als 100% in kurzer Zeit verkauft. Hallo!!
Der Aktienmarkt stieg sehr schnell, und wo ist er jetzt? In Cape Coral
hatte die Geschichte der Immobilien in den letzten 22 Jahren 2
Preiseskalationswellen, die jeweils ca. 2 Jahre angehalten haben
(1979-1981 und 1987 bis 1989). Die Preise werden sich stabilisieren
und korrigieren und die Preise werden wieder realistisch sein. Wo und
wann dies in Cape Coral passieren wird, ist noch schwer zu sagen;
sicherlich jedoch spätestens im Winter 2004.
Falls Sie in Cape Coral zu hohen Preisen investiert haben, schlage ich
vor zu warten bis sich die Preise stabilisiert haben und wieder
ansteigen. Dies kann bis zu 5 Jahren oder länger dauern. Haben Sie zu
guten Preisen gekauft, sollten Sie nun schnell verkaufen.
Ich habe diese Analyse und Vorhersage laut meines Wissens und
Kenntnisse des Immobilienmarktes, den ich schon seit 22 Jahre
observiere, erstellt.
Bitte bedenken Sie: über eine gewisse lange Zeitspanne sind Immobilien
immer ein profitables Investment!
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Aktuelles vom Immobilienmarkt
IM MAERZ 2000
Endlich ist der Cape Coral Immobilienmarkt
in einer sehr guten Verfassung fuer den Verkaeufer. Im
besonderen gilt das fuer Lagen an Kanaelen mit Zugang zum Golf von
Mexiko. Selbst in NW Cape Coral werden wieder
Grundstuecke als Anlagen verkauft.
Sehr gut laufen die Verkaeufe im Wiederverkauf.
Neubauten dauern heute zwischen 8 und 12 Monaten. Vormals
war die uebliche Bauzeit 4 bis 6 Monate. Diese Situation hilft
dem Wiederverkaufsmarkt. Die guten Lagen in den etablierten
Gebieten sind wieder gefragt. Grund: keine Bruecken und
keine Schleuse!
Die Preise ziehen an und Schnaeppchen
in guten Wasserlagen gibt es nicht mehr. Haeuser an
Segelbootkanaelen unter $100,000 sind nicht mehr im Angebot.
Grundstuecke in guten Lagen sind
ebenfalls rar. Im Yacht Club, in der Gold Coast, an den 8
Seen und in unit 64 sind die vorhandenen Grundstuecke gezaehlt.
Die Preise haben stark angezogen. Nur in unit 19 ist das Angebot
noch relaiv gut. Die Preise sind fester, aber es gibt hier ein
groesseres Angebot.
Die langsam angezogenen Finanzierungszinsen
haben den Markt noch nicht merklich beeinflusst. Gruende
fuer den guten Markt in Cape Coral sind: die langanhaltende gute
amerikanische Wirtschaft, die gute Boerse und die guten Maerkte im
Norden der USA. Im Norden werden gute Preise fuer Haeuser
erzielt. Diese Gelder sind dann frei fuer teuerere Objekte in
Florida.
Die Aussichten fuer 2000
sind sehr gut. Die Praesidentenwahl im Herbst und der weitere
Trend der Zinsen werden entscheiden, ob der Markt in 2001 und danach
weiter stark bleiben wird.
Positive Faktoren fuer Cape
Coral sind die neue Midpoint Bruecke und der Veterans Parkway, das
Erreichen von 100,000 Einwohnern in 2000, der kurz bevorstehende
Ausbau vom Cape Coral Parkway auf 6 Spuren zwischen Coronado Pkwy. und
Chiquita Pkwy. und die Versorgung mit staedtischen Leitungen fuer den
SW von Cape Coral, beginnend mit den Jahren
2001/2002.
Die Zukunft fuer
Cape Coral ist sehr vielversprechend.
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*Century 21, #1 in Florida, 2003-2006
*The Real Estate Top 200 Professionals 2006
*As reported in The Wall Street Journal |
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