Das Ertragswertverfahren basiert auf der Idee, eine Immobilie über die potentiell in der Zukunft möglichen Einnahmen zu bewerten. Dazu wird der Jahresrohertrag geschätzt und den Bewirtschaftungskosten gegenübergestellt. Die Verrechnung mit dem Vervielfältiger, der die jeweiligen Besonderheiten des lokalen Immobilienmarktes berücksichtigt ergibt sich dann eine realistische Werteinschätzung auf Basis des möglichen Ertrags.
Die einzelnen Schritte des Ertragswertverfahrens sind:
- Ermittlung des Rohertrag
- Schätzung der Bewirtschaftungskosten
- Berücksichtigung der Bodenwertverzinsung
- Verrechnung mit dem Vervielfältiger
Jahresrohertrag
Der mögliche Ertrag einer Immobilie ergibt sich aus der Vermietung einer bestimmten Fläche. Zu Grunde gelegt wird hier die tatsächlich vermietbare Fläche, die meist der Wohnfläche entspricht. Je nach Baujahr, Ausstattung und Lage ergibt sich im entsprechenden Mietpreisspiegel eine durchschnittliche Miete pro Quadratmeter und Monat. Damit ergibt sich multipliziert mit der vermietbaren Fläche, die Miete, die mit der Vermietung theoretisch eingenommen werden könnte. Dabei spielt es keine Rolle, ob diese Mieteinnahmen auch tatsächlich anfallen. Auf Grund bestimmter Umstände kann diese Miete pro Monat entsprechend erhöht oder gemindert werden. Aus der Miete im Monat ergibt sich dann rechnerisch die Miete im Jahr, die dem Jahresrohertrag entspricht. Als Quelle für die notwendigen Informationen dienen unter anderem die vorhandenen Mietverträge. Genauso können hier auch eventuell möglich Mieterhöhungen mit berücksichtigt werden.
Bewirtschaftungskosten
Selbstverständlich fallen bei einer Vermietung auch Kosten an. Diese werden mit den Bewirtschaftungskosten abgebildet. Im einzelnen sind das:
- Verwaltungskosten
- Betriebskosten
- Instandhaltungskosten
- Mietausfallwagnis
Diese Kosten fließen jeweils mit durchschnittlichen Werten in die Bewertung ein. Neben den anfallenden Kosten gibt es hier noch eine Besonderheit, das Mietausfallwagnis. Dieser Betrag lässt das Risiko in die Bewertung mit einfließen, dass die Miete von den Mietern aus verschiedenen Gründen nicht gezahlt wird.
Bodenwertverzinsung
Die Zinssatz drückt die Verzinsung einer alternativen Anlage aus, die an statt der Immobilie getätigt werden könnte. Dieser Faktor ist ebenfalls für eine realistische Bewertung notwendig. Der sog. Liegenschaftszinssatz wird vom Gutachterausschuss für ein bestimmtes Gebiet errechnet und drückt unter anderem auch die potentielle Wertsteigerung von Grundstücke und Immobilien aus.
Vervielfältiger
Nach dem die Bewirtschaftungskosten vom Jahresrohertrag abgezogen wurden wird der so berechnete Reinertrag mit dem Vervielfältiger multipliziert. Dieser drückt die jeweilige Renditeerwartung im jeweiligen Immobilienmarkt aus.