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Betriebskosten

Von: Frank Schroeder • Zuletzt aktualisiert: November 2017

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer […] durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Die Betriebskosten für Immobilien sind also alle Kosten, die für den Eigentümer einer Immobilie anfallen. Im Prinzip sind dies alle Dinge, die für den laufenden Betrieb einer Immobilie notwendig sind. Aus der rechtlichen Sicht muss zunächst immer der Eigentümer für alle diese anfallenden Kosten aufkommen. Wenn das Haus oder die Wohnung durch den Eigentümer an Mieter vermietet ist, kann er bestimmte Teile der Nebenkosten an den Mieter der Immobilie weitergeben. Zwei Bereiche dieser Kosten wurden allerdings explizit vom Gesetzgeber ausgeschlossen. Für diese Kosten muss der Vermieter in jedem Fall selbst aufkommen.Dies sind zum einen die Kosten für die Verwaltung der Immobilie und zu anderen Kosten die für die Instandhaltung anfallen.

Wenn Sie den Kauf einer Immobilie prüfen sollten, lohnt es sich immer auch einen Blick auf die aktuelle Höhe und auf die Zusammensetzung der Betriebskosten zu werfen. Wenn die aktuelle Abrechnung vergleichsweise hohe Kosten für die Heizung oder für die Warmwasserversorgung aufweist, dann weist dies meist auf eine veraltete Heizungsanlage oder unzureichende Dämmung des Gebäudes hin.

Grundsteuer 

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine Steuer, die vom Staat für den Besitz von Grundstücken und Immobilien erhoben wird. Daher muss diese von allen Immobilieneigentümern einmal im Jahr bezahlt werden. Da es sich nach dem Gesetz um einen Teil der Betriebskosten handelt, können diese Kosten an den Mieter der Wohnung oder des Hauses weitergegeben werden. Im Fall eines Erbaurechtes, kann der eigentliche Eigentümer des Grundstücks die fällige Grundsteuer nicht an den Eigentümer des Erbaurechtes weitergeben, da es sich in diesen Fall nicht Betriebskosten handelt.

Wasserversorgung

Naheliegend sind hier die Kosten für den Wasserverbrauch und einer eventuellen Grundgebühr, die vom Wasserversorger berechnet und in Rechnung gestellt wird. Dazu gehören auch Kosten die für Miete oder die Bereitstellung von Wasserzählern. Falls vorhanden wird hier auch der Betrieb von hauseigenen Wasserversorgungsanlagen mit einbezogen.

Entwässerung

Enthalten sind hier die Gebühren für Abwasser. Hinzu kommen die Gebühren für die Entwässerung des Grundstück. Wie auch bei der Wasserversorgung zählen hier auch alle Kosten die für den Betrieb der entsprechenden Anlagen wie z.B. einer Entwässerungspumpe  notwendig sind.

Heizung / Warmwasserversorgung

Neben den kosten für den verbrauchten Brennstoff und gegebenenfalls dessen Lieferung kommt der notwendige Betriebsstrom für die Heizungsanlage hinzu. Ein weitere wichtige Posten ist die regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und die Wartung und Reinigung der Anlagen. Ein gerade bei Mietshäusern wichtiger Punkt ist die Verbrauchserfassung und die anschließenden Kosten für die Berechnung und Aufteilung der Heizkosten auf alle Wohnungen.

Personen- oder Lastenaufzüge

Wenn ein für alle Bewohner nutzbarer Aufzug vorhanden ist, findet sich dieser Punkt in der Berechnung der Betriebskosten. Neben dem verbrauchten Strom kommen die Kosten für die notwendigen regelmäßigen Prüfung und Wartung hinzu.

 Straßenreinigung und Müllbeseitigung

Zwangsläufig fallen hier gebühren für die Straßenreinigung und für die Müllabfuhr an . Falls entsprechende Anlagen wie Müllschlucker vorhanden sind ist deren Betrieb ebenfalls ein Kostenpunkt.

Kosten für Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

Die Reinigung aller gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller Waschküche Fahrkorb des Aufzugs finden sich neben der eventuell Notwendigen Ungezieferbekämpfung hier wieder.

Kosten der Gartenpflege

Das selbe gilt für die Pflege aller Außenflächen inkl der Wartung und Pflege von hauseigenen Spielplätzen. Außerdem betrifft dies die Pflege aller Zugänge und Zufahrten sofern sie nicht öffentlich sind.

Beleuchtung

Die Kosten für die Beleuchtung von Zugänge Flure Treppen Keller, Waschküche und Außenbeleuchtung.

Versicherungen

Es gibt eine Reihe von Versicherungen, die für Immobilieneigentümer verpflichtend sind dazu zählen die sog. Gebäudeversicherung, also die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm, Wasser und sonstige Elementarschäden. Sinnvoll kann auch eine Glasversicherung sein. Wenn sich  bestimmte Anlagen im Gebäude befinden wird unter Umständen auch eine Haftpflichtversicherung für Öltanks oder Aufzüge notwendig.

Hauswart

In größeren Mehrfamilienhäusern wird für die Erledigung der anfallenden Instandhaltungsmaßnahmen in der Regel ein Hauswart beschäftigt oder ein entsprechendes Unternehmen mit diesen Dienstleistungen beauftragt. Alle Kosten die dafür anfallen können als Betriebskosten geltend gemacht werden und entsprechend an den Mieter weitergeben werden.

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