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Bestellerprinzip: Makler-Gesetz regelt Kauf, Verkauf und Vermietung

Von: Frank Schroeder • Zuletzt aktualisiert: November 2017

Immobilien-BeratungMit dem neuen Bestellerprinzip wurde die Übernahme der Maklerprovision auf dem Immobilienmarkt neu geregelt. Seit Juni 2015 wird der Immobilienmakler von der Person bezahlt, die als Besteller fungiert und den Auftrag schriftlich erteilt hat. Doch viele Eigentümer versuchen gesetzliche Vorgaben zu umgehen. Was das Bestellerprinzip 2016 bei Verkauf und Vermietung bedeutet, lesen Sie in unserem Ratgeber.

Maklergesetz: Änderungen ab 2015

Am 1. Juni 2015 ist ein neues Gesetz in Kraft getreten, welches als Bestellerprinzip bekannt ist. Dieses Gesetz regelt die Frage, ob Eigentümer oder Mieter eines Objektes die Provision übernehmen müssen, gänzlich neu.

Vor dem 1. Juni 2015 Seit dem 1. Juni 2015
Eigentümer bestellen einen Makler für Ihr Objekt zur Miete und mussten keine Provision zahlen. Diese wurde von den neuen Mietern übernommen. Durch das Bestellerprinzip wurde geregelt, dass die Person die Maklerkosten übernehmen muss, die den Auftrag erteilt hat. Das können je nach Fall sowohl der Vermieter als auch der Mieter sein.

Was einfach und gut klingt, stellt für viele Bereiche jedoch neue Hürden auf. So versuchen Vermieter nun, anfallende Gebühren und Provision anderweitig auf die Mieter umzulegen. Es werden außerdem Druckmittel eingesetzt, um von Mietern, die eigentlich nicht zahlen müssten, dennoch eine Provision zu erhalten.

Bestellerprinzip

Wann und für wen gilt das Bestellerprinzip?

Bestellerprinzip

Das Bestellerprinzip gilt bei allen Vermietungen von Häusern und Wohnungen.

Per Definition gilt das Bestellerprinzip bei allen Vermietungen von Häusern und Wohnungen – ausgenommen bei Immobilien, die für ein Gewerbe gemietet werden. Abgesehen davon gibt es noch reichlich weitere Ausnahmen, wie beispielsweise möblierte Wohnungen bzw. Wohnraum, der nur zum vorrübergehenden Gebrauch gemietet wird. Auch Angebote für Personen, die sozial bedingt dringend Wohnraum benötigen, sind vom Bestellerprinzip in vielen Fällen ausgeschlossen.

Doch wer zahlt den Makler? Genau das wurde mit dem Bestellerprinzip beim Makler neu geregelt. Bei einem Kauf oder Verkauf eines Hauses zahlt je nach Situation der Käufer oder der Verkäufer die Provision als eine Art Erfolgshonorar. Dies hat sich mit dem neuen Bestellerprinzip nicht verändert.


Allgemein zusammengefasst: Bei der Vermietung von (privaten) Wohnungen oder Häusern gilt das neue Gesetz. Bestellt der Vermieter den Makler, dann übernimmt der Vermieter auch die Provision. Bestellt der potenzielle Mieter den Makler, dann übernimmt der Mieter die Provision.

Bestellerprinzip bei Vermietungen

Bestellerprinzip

Das Bestellerprinzip ist am 01.06.2015 in Kraft getreten.

Wenn Sie selbst auf der Suche nach einem passenden Objekt sind, das Sie mieten können, dann ist eine Unterstützung durch einen Makler eine gute Idee. Der Wohnungsmarkt boomt und im Dschungel der vielen Angebote können Makler eine perfekte Unterstützung und Begleitung darstellen.

Klassischer ist jedoch der Weg über das Internet, Zeitschriften und Co. Über verschiedene Kanäle sind potenzieller Mieter auf der Suche nach einer Immobilie, die Sie idealerweise günstig mieten können. Wenn ein Eigentümer dieses Objekt vermieten möchte und für die Suche nach einem Mieter einen Makler beauftragt, dann haben Sie als Mieter mit der Provision im Prinzip nichts zu tun.

Besteller ist der Vermieter, daher übernimmt auch er die Kosten für den Immobilienmakler.

Bestellerprinzip bei Gewerbe-Immobilien

Mieten Sie eine Immobilie gewerblich, so gelten nach wie vor die alten Regeln. Diese besagten bereits damals, dass der Mieter die Provision für den Makler übernehmen muss, auch dann, wenn der Vermieter den Makler bestellt hat.

Das Gute ist: Da Sie die Provision für die Vermietung von gewerblichen Immobilien sowieso übernehmen müssen, können Sie auch selbst als Suchender einen Makler bestellen.

Bestellerprinzip bei Haus(ver)kauf und Wohnungs(ver)kauf

BestellerprinzipHäufig wird sich gefragt, ob das neue Bestellerprinzip auch beim Hausverkauf und Wohnungsverkauf bzw. beim Kauf greift. Dem ist nicht so.

Zur Erklärung: Wenn ein Haus oder eine Wohnung gekauft wird, wird die Provision situationsabhängig vom Verkäufer oder Käufer getragen – so war es früher ebenfalls schon.

Wer zahlt beim Kauf? Bundesländer
Verkäufer und Makler (Hälfte/Hälfte) Baden-Württemberg, Bayern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen, Niedersachen (entweder Hälfte/Hälfte, oder nur Käufer)
Verkäufer und Makler (andere Verteilung) Mecklenburg-Vorpommern
Nur Käufer Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Niedersachsen (entweder nur Käufer oder Hälfte/Hälfte)

Bestellerprinzip umgehen

Da Eigentümer natürlich nicht gerade darüber erfreut sind, dass Sie dank des Bestellerprinzips die Provisionen für die Vermietung nun in den meisten Fällen übernehmen müssen, versuchen sie auch, das Bestellerprinzip möglichst gut zu umgehen.

Gerade in Deutschland sind viele Immobilien in Bayern, NRW und anderen Bundesländern, vor allem aber in Großstädten wie Berlin, Hamburg und München sehr gefragt. Aus diesem Grund sind Mieter oftmals in einer gewissen Zwangslage, da sie dringend eine Wohnung benötigen, das Angebot passender Objekte aber geringer als die Nachfrage ist.


Tricks und unfaire Mittel sind die Folge. Wenn ein Makler versucht, Sie davon zu überzeugen, dass Sie die Provision anstelle des Vermieters übernehmen sollen, dann ist das strafbar. Es ist ebenso nicht erlaubt, Ihnen eine Provision in Rechnung zu stellen, wenn Sie zwar den Suchauftrag erteilt haben, sich die vermittelte Wohnung aber schon im Bestand des Maklers befand. Nur wenn der Suchauftrag neu und explizit für Ihren Auftrag durchgeführt wurde, ist der Makler zur Rechnungsstellung berechtigt.

Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob Ihre möglicherweise schon gezahlte Provision rechtens ist, können Sie sich an einen Mieterverein wenden. Hier werden Sie unter anderem auch darüber beraten, ob eine Klage sinnvoll sein kann.

Zusammengefasst – auf einen Blick:

  • vor dem 1. Juni 2015 musste der Eigentümer die Provision bei der Vermietung zahlen
  • seit 1. Juni 2015 und mit dem Bestellerprinzip zahlt die Person den Makler, die ihn beauftragt
  • Bestellerprinzip gilt bei Vermietungen von Häusern und Wohnungen, aber nicht bei Gewerbeimmobilien und bei weiteren kleinen Ausnahmen
  • Provision beim Verkauf wird durch das Bestellerprinzip nicht verändert
  • bei der Vermietung werden bis zu zwei Kaltmieten des Monats fällig
  • beim Verkauf sind es meistens drei bis sieben Prozent, abhängig des Bundeslandes – und je nach Situation vom Käufer oder Verkäufer zu tragen.
  • viele Eigentümer versuchen, das neue Bestellerprinzip zu umgehen
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