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Erbengemeinschaft

Von: Frank Schroeder • Zuletzt aktualisiert: November 2017

Die rechtliche Stellung einer Erbengemeinschaft kann gerade in Zusammenhang mit Immobilien immer wieder zu Problemen führen. Einer der Hauptgründe dafür ist die besondere rechtliche Stellung, dieser Gemeinschaft von Erben.

Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, so wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben.

§2032 BGB Erbengemeinschaft

Im Kern entsteht eine Erbengemeinschaft immer dann, wenn der Verstorbene mehr als einen Erben hinterlässt. Diese Gruppe von Erben bilden dann rechtliche gesehen die so genannte Erbengemeinschaft.Für den Nachlass des Verstorbenen bedeutet dies, dass nicht wie im Fall eines Alleinerben der gesamte Nachlass an diesen Erben übergeht. Der Nachlass geht in ein gemeinschaftliches Eigentum aller Erben über. Wichtig ist, dass der Nachlass ungeteilt in die Erbengemeinschaft übergeht. Dies hat zur Folge, das jeder Schritt bezüglich des gesamten Nachlasses immer mit der ganzen Gruppe abgestimmt werden muss. Wenn der Nachlass eine Immobilie beinhaltet, werden alle Mitglieder der Erbengemeinschaft in das Grundbuch eingetragen. Zusätzlich wird der Verweis auf eine gesamthändische Bindung vorgenommen, der auf diesen besonderen Umstand hinweist, dass jegliche Veränderung im Grundbuch nur mit der Zustimmung aller Erben erfolgen kann.

Gerade wenn die Immobilie verkauft werden soll, kann diese besondere rechtliche Konstellation schnell zu Problemen führen. Am Anfang des Prozesses steht der gemeinschaftliche Entschluss des Verkaufs, der in jedem Fall von allen Miterben getragen werden muss. Ein Immobilienmakler kann hier hilfreich sein, da er in der Regel bereits  Erfahrungen mit den besonderen Erfordernissen einer Erbengemeinschaft hat und hier vermittelnd eingreifen und gegebenenfalls auch Streit schlichten kann. Wenn ein Käufer für die Immobilie gefunden ist, erfolgt dann schnell die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages. Dieser Vertrag muss auf der Verkäufer in jedem Fall von allen Erben unterschrieben werden. Sollte es nicht möglich sein einen Termin zu finden, an dem alle Erben bei einem bestimmten Notar zusammen kommen können, gibt es  alternative Formen der Beurkundung, so dass trotzdem möglichst schnell eine Beurkundung des Kaufvertrages durch geführt werden kann.

Hinweis: Bei dem Verkauf einer geerbten Immobilie kann es unter Umständen vorkommen, dass auf den gegebenenfalls durch den Verkauf entstehende Gewinn die so genannte Spekulationssteuer gezahlt werden muss. Dies können Sie als Privatperson in der Regel umgehen, wenn sich zwischen dem ursprünglichen Kauf und dem Verkauf mindestens ein Zeitraum von 10 Jahren befindet. Wichtig ist, dass in einem Erbfall nicht der Zeitpunkt des Erbes sondern das Datum des ursprünglichen Kaufes der Immobilie ausschlaggebend ist. Wenn Sie allerdings bereits öfter Immobilien gekauft oder verkauft haben, kann das Finanzamt dieses Geschäft auch als einen so genannten gewerblichen Grundstückhandel einstufen. Dann müssen Sie den erzielten Gewinn in jedem Fall versteuern.

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