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Maklerprovision 2017: Gesetzliche Regelung beim Kauf und Verkauf von Häusern und Wohnungen

Von: Frank Schroeder • Zuletzt aktualisiert: Juni 2017

Immobilien-BeratungSeit der Gesetzesänderung zur Maklerprovision, die im Jahr 2015 in Kraft getreten ist, gibt es noch immer viele offene Fragen zu diesem Thema. Darf ein Immobilienmakler trotz Bestellerprinzip jederzeit eine Immobilienmakler-Provision verlangen und wenn ja, wer bezahlt den Makler seit der Änderung im Juni 2015? Das und mehr ist Thema unseres Ratgebers für Käufer und Verkäufer von Häusern bzw. Wohnungen.

Zusammengefasst – auf einen Blick:

  • Neues Gesetz zum Bestellerprinzip seit 1. Juni 2015
  • Maklerprovision muss bei der Vermietung übernommen werden, wer den Makler beauftragt hat
  • Maklerkosten können nicht auf die monatliche Miete umgelegt werden
  • im Höchstfall werden zwei Monatskaltmieten für die Provision fällig
  • Immobilienmaklervertrag kommt erst mit Unterschrift zustande, mündlich reicht nicht aus
  • keine Fälligkeit der Maklerprovision in bestimmten Ausnahmefällen
  • das neue Gesetz ist ein sogenanntes zwingendes Recht
  • Ablösezahlungen für Möbel und Küchen weiterhin erlaubt
  • Provisionen für Käufe durch Bestellerprinzip unverändert
  • Provision beim Kauf wird vom Verkäufer oder Mieter übernommen, meistens abhängig des Bundeslandes
  • Maklerprovision für Kaufimmobilien liegt bei ca. drei bis sieben Prozent des Verkaufspreises

Gesetzliche Regelungen zur Maklerprovision

MaklerprovisionAm 1. Juni 2015 ist ein neues Gesetz zum Bestellerprinzip in Deutschland in Kraft getreten. Dieses besagt, dass die Person die Maklerprovision (auch Courtage genannt) übernehmen muss, die den Makler beauftragt hat.

  • Wer muss die Immobilienmakler-Provision übernehmen, wenn der Vermieter einen Makler für die Suche nach Käufern/Mietern einschaltet? Der Vermieter selbst.
  • Wer muss die Immobilienmakler-Provision übernehmen, wenn der Mieter einen Makler für die Suche nach Wohnungen/Häusern einschaltet? Der Mieter selbst.

Im Falle einer Vermietung in 2015, 2016 und Folgejahren ist es durch die gleichzeitige Neuregelung in Form der Mietpreisbremse zudem nicht möglich, die Maklerkosten auf die monatliche Miete umzulegen.

Maklerprovision seit 2015

Maklerprovision

Die Person, die den Immobilienmakler beauftragt hat, muss die anfallende Provision zahlen.

Bei der Vermietung von Immobilien zahlt die Person, die den Makler beauftragt, im Höchstfall zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten und dazu die anfallende Mehrwertsteuer. Da es sich hierbei um einen maximalen Wert handelt, ist es durchaus ratsam, mit dem Makler zu verhandeln (nur die Immobilienmakler-Provision ist verhandelbar, nicht die Steuern).

Damit bei der Makler-Provision bei der Vermietung von Immobilien auch wirklich eine Fälligkeit besteht, müssen allerdings gewisse Voraussetzungen erfüllt sein.

  • Der Makler muss entweder vom Vermieter beauftragt sein, eine Wohnung zu vermitteln und einen geeigneten Mieter zu finden – oder aber vom Mieter selbst dafür, eine Wohnung für die suchende Person zu finden.
  • Mit der Unterschrift kommt dieser Immobilienmaklervertrag jedoch erst zustande, da das Gesetz die Textform vorschreibt. Eine mündliche Vereinbarung zwischen Makler und Mieter oder Makler und Vermieter ist nicht möglich.
  • Die Immobilie, die vermittelt wird, darf sich nicht im Bestand des Maklers befinden, da der Makler sonst durch zwei Parteien – Mieter und Vermieter – beauftragt wurde. Jene Partei, die den Makler zuerst im Hinblick auf eine bestimmte Wohnung oder ein bestimmtes Haus beauftragt, ist zur Zahlung verpflichtet.
  • Wird eine Sozialwohnung bzw. eine preisgebundene Wohnung vermittelt, bei denen es sich demzufolge um öffentlich geförderte Wohnimmobilien handelt, darf keine Maklerprovision verlangt werden.

In der Praxis ist es seit Juni 2015 allerdings so, dass Mieter nur relativ selten die Maklerprovision übernehmen müssen. Bei dem neuen Gesetz handelt es sich um ein sogenanntes „zwingendes Recht“, was bedeutet, dass individuelle Vereinbarungen nicht wirksam sind, wenn daraus folgend das Gesetz umgangen wird.

Umgehungsgeschäfte können jedoch selbstverständlich nicht vollkommen ausgeschlossen werden und auch Bestechung ist durchaus ein Thema. Schwarze Schafe gibt es sowohl auf Seiten der Vermieter als auch auf Seiten der Mieter – in beiden Fällen ist das Immobilienmakler umgehen strafbar.

Ablösezahlungen für Möbel, Küchen und mehr

Weiterhin erlaubt sind Zahlungen zur Ablöse, die häufig

  • Möbel
  • und Küchen

betreffen. Wird ein derartiger Kaufvertrag geschlossen, so darf der Zeitwert des Kaufgegenstandes jedoch nicht um mehr als 50 % überschritten werden.

Maklerprovision beim Hauskauf / Wohnungskauf

Wenn Sie ein Haus kaufen möchten, so gelten nach wie vor die vorherigen Bestimmungen. Das im Juni 2015 neu erlassene Bestellerprinzip betrifft

  • den Kauf von Wohnungen
  • den Kauf von Häusern
  • aber auch die Vermietung von Gewerbe-Immobilien

nicht!

Maklerprovision beim Hausverkauf / Wohnungsverkauf

Einfamilienhaus

Die Höhe der Provision ist gesetzlich nicht festgelegt und kann zwischen 3% und 7% schwanken.

Für Verkäufer von Wohneigentum (sowohl beim Verkauf von Häusern, beim Wohnungsverkauf und auch bei einem privaten Grundstück) ändert sich durch das Bestellerprinzip nichts. Wenn Sie eine Wohnung/Eigentumswohnung oder ein Haus verkaufen, berechnen Makler die Provisionen je nach Situation mit dem Verkäufer oder Käufer ab.

Es ist je nach Land (z.B. Deutschland, Österreich, Schweiz), Region (z.B. NRW, Bayern, Mecklenburg-Vorpommern) und auch je nach Stadt (z.B. Hamburg, München, Berlin) möglich, dass die Maklerprovision vom Verkäufer oder anteilig vom Verkäufer übernommen wird.

Wer zahlt? Bundesländer
Verkäufer und Makler (Hälfte/Hälfte) Baden-Württemberg, Bayern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen, Niedersachen (entweder Hälfte/Hälfte, oder nur Käufer)
Verkäufer und Makler (andere Verteilung) Mecklenburg-Vorpommern
Nur Käufer Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Niedersachsen (entweder nur Käufer oder Hälfte/Hälfte)

Verhandlung über die Immobilienmakler-Provision

MaklerprovisionDa die Maklercourtage beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, gibt es gewisse Schwankungen. Das bedeutet jedoch auch einen Spielraum für Verhandlungen.

Je nach Region und Marktlage schwankt die Provision zwischen 3 % und 7 %.

Bundesland Häufigste Maklerprovision in Prozent vom Verkaufspreis Wer zahlt in der Regel?
Baden-Württemberg 7,14 Prozent Hälfte/Hälfte
Bayern 7,14 Prozent Hälfte/Hälfte
Berlin 7,14 Prozent Käufer
Brandenburg 7,14 Prozent Käufer
Bremen 5,95 Prozent Käufer
Hamburg 6,25 Prozent Käufer
Hessen 5,95 Prozent Käufer
Mecklenburg-Vorpommern 5,95 Prozent 2,38 Prozent Verkäufer & 3,57 Prozent Käufer
Niedersachsen 4,76 – 7,14 Prozent (nach Region) Hälfte/Hälfte oder nur Käufer
Nordrhein-Westfalen 7,14 Prozent (teilweise niedriger) Hälfte/Hälfte
Rheinland-Pfalz 7,14 Prozent (teilweise niedriger) Hälfte/Hälfte
Saarland 7,14 Prozent Hälfte/Hälfte
Sachsen 7,14 Prozent Hälfte/Hälfte
Sachsen-Anhalt 7,14 Prozent Hälfte/Hälfte
Schleswig-Holstein 7,14 Prozent Hälfte/Hälfte
Thüringen 7,14 Prozent (teilweise niedriger) Hälfte/Hälfte

Um eine günstigere Maklerprovision zu vereinbaren, können Sie mit dem Makler abhängig des Preises, der im notariellen Kaufvertrag festgeschrieben wurde, verhandeln.

Wann die Maklerprovision beim Kauf fällig wird

Provision

Das Bestellerprinzip regelt die Zahlung von Provisionen.

Damit die Provision bzw. das Erfolgshonorar für die Vermittlung von Häusern oder Wohnungen auch wirklich fällig wird, muss der Kaufvertrag abgeschlossen und unterschrieben sein. Wenn Sie als Suchender den Verkäufer bereits vorher kannten und daher die Dienste des Maklers (beispielsweise detaillierte Objekt-Informationen) nicht in Anspruch genommen haben, wird keine Courtage fällig.

Es gibt jedoch auch einen Fall, in dem zwei Maklerhonorare fällig werden – jedoch nicht für die gleiche Person. Dies tritt auf, wenn der Verkäufer einen Makler für die Suche engagiert und der Suchende ebenso. In diesem Fall lässt sich jedoch schon vorab die Provisionsfrage klären und eventuell eine Freistellungsvereinbarung oder eine dezidierte Aufteilung verhandeln.

Eine Beispiel-Rechnung

Je nach Höhe des Kaufpreises kann nur 1 % im Maklerhonorar für Ihren Geldbeutel sehr viel ausmachen.

Kaufpreis / Provision 100.000 € 300.000 € 500.000 €
3 % 3.000 € 9.000 € 15.000 €
4 % 4.000 € 12.000 € 20.000 €
5 % 5.000 € 15.000 € 25.000 €
6 % 6.000 € 18.000 € 30.000 €
7 % 7.000 € 21.000 € 35.000 €

Maklerprovisionen für Suchende

Wenn Sie selbst auf der Suche nach einem Haus oder einer Wohnung sind und für diese Suche einen Makler beauftragen wollen, dann achten Sie auf folgende Dinge:

  sehr wichtig wichtig optional
Großes Portfolio an Immobilien x
Besitz von entsprechendem Know-How x
Bewertungen des Maklers auf Immobilienportalen x
Unternehmensgröße x
Mitgliedschaft in einem Interessenverband (z.B. IVD) x

Haben Sie einen kompetenten Makler gefunden und hat die Vermittlung erfolgreich stattgefunden, so sind unter gewissen Umständen die Maklergebühren steuerlich absetzbar. Ganz ohne Provision ist es jedoch bei der Vermietung oder beim Verkauf von Immobilien nicht möglich – eine der beiden Parteien muss das Honorar für die Dienstleistung des Maklers tragen. Immerhin können Sie beim Maklerprovision absetzen je nach Situation ein wenig Geld sparen.

Wann Provisionen angezweifelt werden können

In gewissen Fällen ist es möglich, die geforderten Provisionen anzuzweifeln.

  • Sind Sie auf unberechtigte Forderungen des Maklers eingegangen? Dann können Sie die Zahlung selbst im Nachhinein noch zurückfordern.
  • Haben Sie bereits einen Vertrag unterschrieben, sind sich aber nicht sicher, dass alles korrekt gelaufen ist? Auch hier haben Sie einen gewissen Handlungsspielraum.
  • Sind Makler und Vermieter geschäftlich gesehen eng verwoben? So können Sie den Vertrag oder das Angebot ebenfalls begründet anzweifeln. Ein Zeichen hierfür kann es sein, dass der Makler auch für Verwaltungstätigkeiten zuständig ist und über Mieterhöhungen oder sonstige Dinge informiert. Auch die gleiche Adresse oder Telefonnummer kann eine enge Verflechtung andeuten, allerdings ist eine reine familiäre Beziehung noch nicht ausreichend.

Sie haben als Mieter drei Jahre Zeit, um Zahlungen, die Ihrer Ansicht nach unberechtigt gefordert wurden, einzufordern. Wer zahlt und im Nachhinein Unterstützung sucht oder aufgrund berechtigter Zweifel nicht zahlen möchte, kann sich an einen Mieterverein wenden und sich beraten bzw. unterstützen lassen.

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