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Wohnung verkaufen: Tipps für den Verkauf der Eigentumswohnung

Von: Frank Schroeder • Zuletzt aktualisiert: März 2017

Immobilien-BeratungEhe Sie daran denken, Ihre Wohnung privat oder über einen Makler zu verkaufen, sollten Sie die vielen Details kennen, die mit dem Verkauf einhergehen. Erfahren Sie in unserem Ratgeber alles, was Sie für den Verkauf vorbereiten sollten, welche Kosten auf Sie zukommen und welche Möglichkeiten Sie haben. Wir informieren Sie außerdem darüber, wie Sie beim Erbe oder einer Scheidung eine Immobilie verkaufen können.

Zusammengefasst – auf einen Blick:

  • sorgen Sie vor dem Verkauf Ihrer Wohnung für einen Grundrissplan, einen Grundbuchauszug und für weitere Unterlagen
  • sie können Ihre Eigentumswohnung wahlweise verkaufen oder aber vermieten
  • beim Vermieten unterliegen Sie dem Bestellerprinzip, welches 2015 eingeführt wurde und die Zahlung der Provision regelt
  • beim Verkauf werden je nach Bundesland meistens drei bis sieben Prozent des Verkaufspreises der Wohnung für die Maklerprovision fällig
  • in gewissen Fällen ist die Vermietung und in gewissen Fällen der Verkauf sinnvoller
  • sie können Ihre Wohnung entweder privat oder über einen Makler verkaufen
  • je nach Region erwartet Sie für Ihre Wohnung ein anderer Marktwert
  • beim Wohnungsverkauf mit einem Makler übernimmt dieser für Sie die gesamte Abwicklung
  • beim Verkaufen einer geerbten Wohnung müssen Sie die eventuell anfallende Erbschaftssteuer beachten
  • auch beim Verkaufen einer Wohnung nach einer Scheidung sind zahlreiche Details zu beachten
  • eine Wohnung kann trotz eines laufenden Kredits verkauft werden, allerdings sind hierbei Details zu beachten
  • auch bei einem Wohnungsverkauf werden gewisse Kosten fällig, unter anderem auch Steuern – je nach Situation

Checkliste für den Wohnungsverkauf

Wohnung verkaufenEhe Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen – ob mit oder ohne Makler – ist eine Checkliste gut geeignet, um den Überblick zu behalten. Zahlreiche Tipps helfen nicht, wenn Sie vor lauter ToDo’s und Aufgaben wichtige Dinge vergessen. Nachfolgend eine knappe Checkliste, die Sie verwenden können, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen wollen.

Eigentumswohnung verkaufen

Eine Checkliste für den Wohnungsverkauf ist ideal um den Überblick zu behalten.

  • Grundrissplan: In diesem Plan ist die Eigentumswohnung mit den Quadratmeterangaben zu sehen.
  • Teilungserklärung: Bei dieser Erklärung handelt es sich um eine notarielle Urkunde, die der Käufer noch vor dem Verkauf der Wohnung erhält, da sich der notarielle Vertrag hierauf bezieht. Generell regelt diese Erklärung das Innenverhältnis der jeweiligen Wohnungseigentümerschaft.
  • Grundbuchauszug: Beschaffen Sie sich im Bestfall einen neuen und vollständigen Auszug beim jeweiligen Grundbuchamt. Lesen Sie den Auszug gründlich durch, damit keine Überraschungen oder fehlende Unterlagen problematisch werden können.
  • Urkunde über Brandversicherung: Hierbei handelt es sich um ein Dokument, das ein Käufer oftmals für die Finanzierung der Wohnung benötigt. In Deutschland ist die Brandversicherung Pflicht.
  • Eigentümerversammlungsprotokolle: Die letzten 3 Protokolle reichen aus. Sie können sich diese auch bei der Hausverwaltung anfordern, sofern Sie die Protokolle nicht mehr haben. Durch diesen Einblick in die letzten drei Jahre hat der Käufer die Möglichkeit, einen Eindruck der Gemeinschaft zu erhalten.
  • Wohngeldabrechnung: Hiervon benötigen Sie die jeweils letzte Abrechnung, um zu zeigen, wie sich die Wohngeldausgaben monatlich zusammensetzen, wie viel im Jahr angespart wird und vieles mehr
  • Wirtschaftsplan: siehe Wohngeldabrechnung
  • Übersicht über Rücklagen: siehe Wohngeldabrechnung
  • Baubeschreibung: Wenn es aus der Bauzeit des Hauses noch eine Baubeschreibung gibt, dann ist dies auch für einen Wohnungskäufer interessant.
  • Energieausweis: In der Regel erhalten Sie den Energieausweis von der Hausverwaltung. Wenn Sie ihn nicht mehr haben, dann beantragen Sie ihn bei der Verwaltung. Für den Verkauf der Wohnung ist dieser Energieausweis Pflicht.

Wohnung verkaufen oder vermieten?

Mit dem Bestellerprinzip, welches 2015 Einzug gehalten hat, besteht ein sehr großer Unterschied, ob eine Wohnung verkauft oder vermietet wird. Dieser wirkt sich vor allem finanziell aus, da je nach Situation die Maklergebühren von Ihnen oder vom Verkäufer übernommen werden müssen.

Verkauf/Vermietung vor dem 1. Juni 2015 seit dem 1. Juni 2015
Wohnung verkaufen Käufer oder Verkäufer übernimmt Maklerprovision Käufer oder Verkäufer übernimmt Maklerprovision
Wohnung vermieten Käufer übernimmt Maklerprovision Verkäufer übernimmt Maklerprovision (wenn er den Makler beauftragt hat)

Wenn Sie als Eigentümer einer Wohnung einen Makler beauftragen, dann kommt es also darauf an, ob Sie

  • die Wohnung vermieten
  • oder die Wohnung verkaufen

Bei der Vermietung werden in der Regel bis zu zwei monatliche Kaltmieten an Provision fällig. Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen, dann sind es dagegen zwischen 3 und 7 Prozent des gesamten Verkaufspreises.

Eine Beispiel-Rechnung: Wenn Sie eine Eigentumswohnung besitzen, deren Kaltmiete monatlich 1.000 Euro beträgt, dann liegt die Provision, die Sie übernehmen müssen, bei maximal 2.000 Euro. Wenn Sie die Wohnung für einen Wert von 100.000 Euro verkaufen, dann muss der Käufer bzw. Verkäufer zwischen 3.000 und 7.000 Euro übernehmen.

In welchem Bundesland welche Provision gezahlt wird und wer diese meistens übernehmen muss, sehen Sie in der nachfolgenden Tabelle.

Bundesland Häufigste Maklerprovision in Prozent vom Verkaufspreis Wer zahlt in der Regel?
Baden-Württemberg 7,14 Prozent Hälfte/Hälfte
Bayern 7,14 Prozent Hälfte/Hälfte
Berlin 7,14 Prozent Käufer
Brandenburg 7,14 Prozent Käufer
Bremen 5,95 Prozent Käufer
Hamburg 6,25 Prozent Käufer
Hessen 5,95 Prozent Käufer
Mecklenburg-Vorpommern 5,95 Prozent 2,38 Prozent Verkäufer & 3,57 Prozent Käufer
Niedersachsen 4,76 – 7,14 Prozent (nach Region) Hälfte/Hälfte oder nur Käufer
Nordrhein-Westfalen 7,14 Prozent (teilweise niedriger) Hälfte/Hälfte
Rheinland-Pfalz 7,14 Prozent (teilweise niedriger) Hälfte/Hälfte
Saarland 7,14 Prozent Hälfte/Hälfte
Sachsen 7,14 Prozent Hälfte/Hälfte
Sachsen-Anhalt 7,14 Prozent Hälfte/Hälfte
Schleswig-Holstein 7,14 Prozent Hälfte/Hälfte
Thüringen 7,14 Prozent (teilweise niedriger) Hälfte/Hälfte

Wann eine Vermietung oder ein Verkauf sinnvoll ist

Unabhängig der finanziellen Unterschiede, wenn Sie einen Makler beauftragen, gibt es noch weitere Kriterien, die für oder gegen einen Verkauf bzw. eine Vermietung sprechen.

Wann eine Vermietung sinnvoll ist Wann ein Verkauf sinnvoll ist
Wenn die Mietrendite höher ausfällt als die Verzinsung von alternativen Geldanlagen. Wenn die Mietrendite niedriger ausfällt als die Verzinsung von alternativen Geldanlagen.
Wenn Sie als Eigentümer Vermögen aufbauen wollen, das inflationssicher ist. Wenn Sie als Eigentümer Mietnomaden fürchten.
Wenn der Verkauf der Wohnung zu steuerpflichtigen Gewinnen führt. Wenn ein finanzieller Einmaleffekt durch die Kaufpreiszahlung von Ihnen bevorzugt wird.
Wenn die Wohnung als Kapitalanlage finanziert wird. Durch diesen Verlust aus der Vermietung wird die Steuerlast gesenkt. Wenn Sie für Verwaltung und Instandhaltung keine Zeit haben.
  Wenn der Verkauf der Wohnung nicht steuerpflichtig ist.
  Wenn die Mieteinnahmen ihr zu versteuerndes Einkommen erhöhen würden.

Wohnung privat verkaufen ohne Makler

Wohnung verkaufenMöchten Sie Ihre Wohnung verkaufen und dabei keinen Makler einsetzen, dann liegt die meiste Kontrolle über den Verkauf ganz bei Ihnen. Andererseits bedeutet dieser Schritt auch, dass Sie deutlich mehr zu tun haben. Ehe Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen, sollten Sie sich über steuerliche und rechtliche Details informieren und im Bestfall bei bekannten Anlaufstellen Unterstützung holen.

  • Ein Rechtsanwalt berät Sie in rechtlichen Fragen.
  • Ein Notar berät Sie unter Umständen ebenfalls in rechtlichen Fragen und ist Ansprechpartner beim Vertrag und in Sachen Ablauf.
  • Ein Steuerberater ist wichtig, um auch steuerlich bestens informiert zu sein.
  • Ein Gebäudesachverständiger fungiert als Gutachter und hilft Ihnen, den Wert der Wohnung zu ermitteln.
  • Ein Architekt ist ebenso eine Unterstützung, um den Wert der Wohnung zu kalkulieren.
  • Ein Energieberater ist dafür geeignet, um wertsteigernde Maßnahmen zu besprechen.

Mithilfe dieser Unterstützung können Sie besten Preis für Ihre Wohnung erhalten.

Marktwert in verschiedenen Regionen

Wichtig ist, dass Sie den Marktwert ermitteln, der je nach Land, Region und Stadt ganz unterschiedlich ausfallen kann.

Je nachdem, ob es sich um

  • Deutschland
  • Italien
  • Türkei

oder ein anderes Land handelt, schwankt der Marktwert stark. Dazu kommen die verschiedenen Regionen und Städte. Auch unter den größeren Städten wie

  • Berlin
  • Stuttgart
  • Hamburg
  • München
  • Nürnberg
  • Bremen
  • Leipzig
  • Köln
  • Dortmund
  • Hannover
  • Aachen
  • Ludwigshafen
  • Duisburg
  • Regensburg
  • Augsburg
  • oder Städten im Ausland wie Zürich in der Schweiz

gibt es starke Schwankungen, die von verschiedenen Faktoren abhängig sind. Generell gilt, dass der deutsche Markt für den Wohnungsverkauf sehr stabil und die Preise – besonders in Großstädten – sehr hoch ist.

Vorteile eines Maklers beim Wohnungsverkauf

Verkaufsgespräch

Ein Immobilienmakler ist die perfekte Unterstützung beim Wohnungsverkauf.

Wenn es um die Ermittlung des realistischen Marktwerts einer Wohnung geht, so ist die Unterstützung eines Maklers Gold wert. Dieser kennt nicht nur die Region und den Markt, sondern auch potenzielle Käufer. Oftmals wird eine Wohnungsbewertung sogar kostenfrei angeboten, wenn der Makler anschließend den festen Auftrag von Ihnen bekommt.

Doch nicht nur beim Wert berechnen kann Ihnen ein Makler unterstützend zur Seite stehen. Auch wenn es um

  • die gesamte Abwicklung
  • Vorbereitung
  • Exposés
  • Besichtigungen
  • Verträge
  • und mehr

geht, ist ein Makler ein guter Ansprechpartner.

Unser Tipp: Zwar müssen Sie beim Verkauf einer Wohnung seit 2015 die Maklerprovision eventuell selbst übernehmen, doch durch einen Makler erhalten Sie in der Regel auch bessere Preise. Das liegt zum einen daran, dass das Exposé deutlich professioneller ausfällt, der Makler bessere Kontakte und ein großes Netzwerk besitzt und Sie schlussendlich viel Zeit sparen, die Sie nicht selbst aufbringen müssen.

Wenn Sie eine Wohnung verkaufen und dabei als Einzelkämpfer arbeiten, dann ist oftmals nicht mehr möglich, als das Schalten von Anzeigen. Ein Makler besitzt dagegen ein weitaus größeres Netzwerk, um die Eigentumswohnung verkaufen zu können.

Auch kümmert sich ein Makler um die Vorbereitungen, Abwicklung und um den Termin beim Notar, wenn ein Käufer gefunden ist. Alles Dinge, die Ihnen viel Zeit spart.

Hier noch einmal alle Vorteile zusammengefasst, von denen Sie mit der Unterstützung eines Maklers profitieren:

Vorteil Beschreibung
Beratung Auch in Sachen Beratung können Sie sich auf einen Makler verlassen, der sich in Ihrer Region und speziell im Verkauf von Wohnungen auskennt.
Zeitersparnis Mit einem Makler sparen Sie viel Zeit, da Sie sich nicht selbst um die Vorbereitung, Abwicklung und letzten Schritte kümmern müssen.
Preiseinschätzung Anstatt alleine eine Wertschätzung vornehmen zu müssen, bieten viele Makler kostenfreie Wohnungsbewertungen an.
Kompetenz Ein Makler steht Ihnen kompetent zur Seite und unterstützt Sie bei allen auftretenden Fragen.

Geerbte Wohnung verkaufen

Erbschaft

Die Höhe der Erbschaftssteuer ist von verschiedenen Faktoren abhängig.

Wer seine Wohnung verkaufen möchte oder muss, da er diese geerbt hat, muss mit zahlreichen Details kalkulieren. Eines dieser Details ist die Erbschaftssteuer, die Sie auf den Erlös des Verkaufs zahlen müssen.

Wie hoch die Erbschaftssteuer ausfällt und ob diese wirklich zu entrichten ist, hängt mit vielen verschiedenen Faktoren zusammen. Sie müssen das Finanzamt innerhalb von drei Monaten über das Erbe informieren, da Sie sich ansonsten der potenziellen Steuerhinterziehung schuldig machen könnten.

Berechnung des Freibetrags

Bei der Erbschaftssteuer gibt es einen Freibetrag, den Sie vom Erlös abziehen können. Dieser Freibetrag liegt bei mindestens 20.000 Euro und wird stetig mehr, umso „enger“ das Verwandtschaftsverhältnis zum Verstorbenen ist.

Auf die Summe, die nach Abzug des Freibetrags übrigbleibt, zahlen Sie die besagte Erbschaftssteuer. Nachfolgend eine Übersicht über die Freibeträge:

Freibetrag liegt bei Wenn Sie folgende Verwandtschaft besitzen:
20.000 Euro alle, die nicht Ehegatte, eingetragener Lebenspartner, Kind, Stiefkind, Enkel, Eltern oder Großeltern sind
100.000 Euro Eltern / Großeltern
200.000 Euro Enkel
400.000 Euro Kind / Stiefkind
500.000 Euro Ehegatte / eingetragener Lebenspartner

Beispiel: Erben Sie von Ihrem Großvater eine Wohnung, welches einen Wert von 400.000 Euro besitzt, dann dürfen Sie als Enkel 200.000 Euro als Freibetrag abziehen. Auf die 200.000 Euro, die noch verbleiben, müssen Sie Erbschaftssteuer zahlen. Würden Sie das Haus stattdessen von Ihrem Onkel vererbt bekommen, dann läge der Freibetrag nur bei 20.000 Euro und Sie müssten Erbschaftssteuer für 480.000 Euro zahlen.

Berechnung der groben Erbschaftssteuer

Haben Sie den Betrag ermittelt, auf den Sie Erbschaftssteuer zahlen müssen, so geht es nun um die Frage, wie viel Prozent Sie an das Finanzamt zahlen müssen. Hierbei kommt es auf die Steuerklasse an, die sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis richtet (mit der gängigen Lohnsteuerklasse hat diese Art von Steuerklasse dagegen nichts gemein).

Verwandtschaftsverhältnis Steuerklasse Prozent
Ehegatten I 7 – 30 %
Kinder I 7 – 30 %
Stiefkinder I 7 – 30 %
Enkel I 7 – 30 %
Urenkel I 7 – 30 %
Eltern I 7 – 30 %
Großeltern I 7 – 30 %
Geschwister II 15 – 43 %
Neffen II 15 – 43 %
Nichten II 15 – 43 %
Stiefeltern II 15 – 43 %
Schwiegereltern II 15 – 43 %
geschiedene Ehepartner II 15 – 43 %
alle anderen Erben III 30 – 50 %

Beispiel: Im Beispiel, dass Sie als Enkel von Ihrem Großvater eine Wohnung erben, welches 400.000 Euro einbringt, fallen Sie in die Steuerklasse I. Hier sind 7 bis 30 % Erbschaftssteuern auf 200.000 Euro fällig.

Berechnung der finalen Erbschaftssteuer

Der finale Steuersatz hängt nun zusätzlich davon ab, wie hoch der Verkaufswert der Wohnung ausgefallen ist. Ziehen Sie hiervon den Freibetrag ab und sehen anschließend in der nachfolgenden Tabelle nach, wie hoch der Steuersatz für die Erbschaftssteuer in Ihrer Steuerklasse ausfällt.

Erbschaft (nach Abzug des Freibetrags) Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III
bis 75.000 Euro 7 % 15 % 30 %
bis 300.000 Euro 11 % 20 % 30 %
bis 600.000 Euro 15 % 25 % 30 %
bis 6.000.000 Euro 19 % 30 % 30 %
bis 13.000.000 Euro 23 % 35 % 50 %
bis 26.000.000 Euro 27 % 40 % 50 %
mehr als 26.000.000 Euro 30 % 43 % 50 %

Beispiel: Erben Sie als Enkel von Ihrem Großvater eine Wohnung im Wert von 400.000 Euro, ziehen Sie 200.000 Euro Freibetrag ab und müssen auf 200.000 Euro Erbschaftssteuer zahlen. Sie sind in Steuerklasse I und der verbliebene Wert liegt unter 300.000 Euro. Somit sind es 11 Prozent, die Sie als Erbschaftssteuer an das Finanzamt zahlen müssen. Das macht 22.000 Euro Steuer.

Ausnahmen

Es gibt jedoch auch Ausnahmen, in denen keine Erbschaftssteuer fällig wird. Wenn Sie die Wohnung geerbt haben, weil Ihr Ehepartner verstorben ist, Sie aber die Wohnung gar nicht verkaufen wollen, dann wird keine Erbschaftssteuer erhoben.

Voraussetzung: Sie bleiben vor Ablauf einer 10-Jahresfrist in der Wohnung leben und dürfen die Wohnung vor 10 Jahren nicht verkaufen oder vermieten. Nach Ablauf dieser Frist wird keine Erbschaftssteuer mehr fällig, auch wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen.

Für Kinder, die die Wohnung erben, gilt diese Ausnahme ebenfalls. Allerdings ist es in diesem Fall nur möglich, die Wohnung steuerfrei zu übernehmen, wenn sie kleiner als 200 Quadratmeter ist.

Wohnung bei Scheidung verkaufen

Wohnung verkaufenWenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen möchten oder müssen, weil eine Scheidung bevorsteht, so läuft der Verkauf nicht ganz so einfach ab, wie es normalerweise der Fall wäre. Dabei geht es direkt nach der Trennung meistens um die Frage, ob die ehemaligen Partner die Wohnung behalten oder diese verkaufen möchten.

Was muss man beachten?

Wenn sich die Eheleute für einen Verkauf entschieden haben, so kommt es darauf an,

  • ob beide Ehepartner dem Verkauf zustimmen
  • oder nur ein Ehepartner die Wohnung verkaufen möchte

Je nach Situation ist es nicht erlaubt, die Wohnung ohne Zustimmung zu veräußern.

Wenn beide Partner im Grundbuch eingetragen sind, dann gehört die Wohnung auch beiden Partnern. Je nachdem, welcher Anteil im Grundbuch vermerkt ist, wird die Wohnung und die aus dem Verkauf resultierenden Erlöse aufgeteilt. In der Regel sind dies 50 Prozent zu 50 Prozent.

Auch alle Kosten, die durch den Verkauf anfallen, beispielsweise

  • Maklerkosten
  • Notarkosten
  • Grundsteuer
  • sonstige Kosten

müssen von beiden Partnern – jeweils zu ihren Anteilen – übernommen werden. Einzig die Nebenkosten sind von dieser Regelung ausgeschlossen.

Wer die Nebenkosten zahlt

Nebenkosten entstehen, indem einer der beiden Partner im Haus verbleibt und dort lebt. Dieser Partner hat die Nebenkosten vollständig und zu 100 Prozent zu begleichen.

Wer im Haus verbleiben darf, ist jedoch nicht immer Sache der Ehepartner. Wenn die Partner ein Kind haben, dann darf der Elternteil im Haus verbleiben, der für die Sorge des Kindes zuständig ist.

Wenn kein Kind und damit dieses Elternteil Vorrang hat, dann entscheidet in der Regel ein Gericht darüber, welcher Partner auf die Wohnung mehr angewiesen ist.

Wenn der Partner nicht zustimmt

Wenn Ihnen die Wohnung gemeinsam gehört und Sie beide im Grundbuch eingetragen sind, dann benötigen Sie oder eben Ihr Partner zwingend das Einverständnis des jeweils anderen, um die Wohnung verkaufen zu dürfen.

Merke: Was Ihnen beiden gehört, darf auch nur mit gemeinsamer Zustimmung verkauft werden.

Wenn Ihr Partner gegen einen Verkauf ist oder Sie nicht zustimmen, dass Ihre Wohnung veräußert wird, dann darf das Objekt nicht einfach verkauft werden. Stattdessen müssen Sie sich einig werden – notfalls auch über einen gerichtlichen Weg.

Übrigens: Wenn Sie alleiniger Besitzer der Wohnung sind und dies im Grundbuch auch entsprechend so vermerkt ist, dann dürfen Sie trotz der Ehe und trotz der fehlenden Zustimmung Ihres Partners die Wohnung jederzeit verkaufen.

Auszahlung des Verkehrswertes

Wenn der Verkauf stattfindet und ein Erlös erhalten wird, dann wird dieser in den jeweiligen Anteilen auf beide Partner aufgeteilt.

Wenn jedoch ein Partner in der Wohnung verbleibt und nur ein Partner auszieht, dann erhält der ausgezogene Part seinen Anteil als Verkehrswert.

Hier hat der verbliebene Partner drei Optionen:

  • Er kann eine Ratenzahlung vereinbaren, um den Verkehrswert zu bezahlen.
  • Er kann den Verkehrswert in einer vollen Summe begleichen.
  • Er kann die Wohnung doch noch verkaufen, um den Anteil ausbezahlen zu können.

Auch eine Versteigerung des Objektes ist in dem Fall möglich, wenn keine Einigung erzielt werden kann.

Wohnung verkaufen trotz Kredit

Verkauf trotz Kredits

Achten Sie bei einem Wohnungsverkauf mit noch laufendem Kredit auf die Zinsbindungsfrist.

Wer eine Wohnung verkaufen möchte und der Kredit läuft noch, sollte auf einige Details achten. Wenn das Objekt noch nicht abbezahlt ist, dann geht es nicht nur um den Verkauf, sondern auch die Bank hat hierbei ein Wörtchen mitzureden.

Versuchen Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank zu vermeiden, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen. Diese Entschädigung kann je nach Situation und Bank sehr hoch ausfallen.

Achten Sie auf die Zinsbindungsfrist

Generell ist es immer möglich, eine Wohnung zu verkaufen, auch wenn der Kredit noch läuft. Das ist überhaupt kein Problem. Wichtig für Sie ist jedoch die Zinsbindungsfrist.

Wie der Name bereits andeutet, handelt es sich um eine Frist für Sie, in der die Zinsen gebunden sind. Was das für Sie bedeutet:

Zinsbindungsfrist Vorfälligkeitsentschädigung
Wenn Sie Ihre Wohnung innerhalb der Zinsbindungsfrist verkaufen In diesem Fall wird unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank fällig.
Wenn Sie Ihre Wohnung nach der Zinsbindungsfrist verkaufen In diesem Fall wird definitiv keine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank mehr fällig.

Schauen Sie daher vor einem möglichen Verkauf in Ihren Kredit-Vertrag und überprüfen Sie, dass die Zinsbindungsfrist bereits abgelaufen ist, ehe Sie den Verkauf anstreben. Nur so lassen sich hohe Kosten sparen.

Welche Möglichkeiten Sie haben

Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen und die Wohnung noch nicht abbezahlt ist, dann haben Sie folgende Möglichkeiten:

  • Sie lösen den Kredit ab, indem Sie die vollständige Restsumme an die Bank zahlen. Wenn Sie die Wohnung innerhalb der Zinsbindungsfrist verkaufen, kann dennoch eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig werden.
  • Sie lösen den Kredit ab und bezahlen die vollständige Restsumme an die Bank, müssen jedoch keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, wenn die Zinsbindungsfrist bereits abgelaufen ist.
  • Sie übergeben die Finanzierung bei der Bank dem Käufer der Wohnung – allerdings ist hierbei zwingend das Einverständnis der Bank erforderlich. Suchen Sie früh genug das Gespräch.

Grundpfandrecht löschen oder bestehen lassen?

Bei der Kreditvergabe kann es sein, dass Ihre Bank verlangt hat, dass sie im Grundbuch an oberster Stelle steht. Das bedeutet, dass sie bei einer Pfändung die meisten bzw. höchsten Rechte hätte. Wenn Sie die Wohnung verkaufen und der Kredit abgelöst oder übergeben ist, dann können Sie das eingetragene Grundpfandrecht löschen oder bestehen lassen. Sie haben die freie Wahl.

  • Wenn Sie das eingetragene Grundpfandrecht löschen, dann kostet Sie das gewisse Gebühren für das Grundbuchamt und den Notar. Gläubiger haben zukünftig jedoch keine Möglichkeit mehr, dieses Grundpfandrecht für anderweitige Forderungen zu nutzen.
  • Wenn Sie das Grundpfandrecht bestehen lassen, dann müssen Sie keine Kosten tragen. Zusätzlich haben Sie den Vorteil, dass auch nach dem Ende des Kredits die Grundschuld als Sicherheit für eventuelle neue Darlehen dient. Beachten Sie jedoch auch die Gefahr, dass Gläubiger diese Sicherheit für andere Forderungen nutzen können.

Wohnung verkaufen ohne Energieausweis

Energieausweis

Seit dem 01. Mai 2015 ist der Energieausweis auch beim Wohnungsverkauf Pflicht.

Wer eine Wohnung verkaufen möchte, erhält nicht nur die Chance auf einen guten Verkaufspreis, sondern muss auch gewisse Pflichten beachten.

Eine dieser Pflichten ist der sogenannte Energieausweis, der seit dem 1. Mai 2015 auch dann Pflicht ist, wenn Sie eine Wohnung verkaufen. Bislang war in der Energiespar-Verordnung geregelt, dass der Energieausweis nur für Neubauten vorhanden sein muss – nun müssen Sie den Ausweis auch vorlegen können, wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus verkaufen.

Mieter haben mit diesem Ausweis die Möglichkeit, den energetischen Zustand der Wohnung einzuschätzen.

Wann die Pflicht gilt

In gewissen Situationen ist ein Energieausweis für Sie Pflicht, in wieder anderen Situationen jedoch nicht. In der nachfolgenden Tabelle finden Sie eine passende Übersicht.

Wenn Sie Ihre Wohnung … Ausweis-Pflicht? Aber nur: Und: Ausnahme: Wann diese Ausnahme nicht gilt:
verkaufen ja wenn Sie die Wohnung auch wirklich verkaufen wenn Sie nicht selbst in der Wohnung leben Wenn die Baugenehmigung für die Wohnung nach dem 1. Oktober 2007 beantragt oder die Bauausführung an diesem Stichtag begonnen wurde, dann brauchen Sie einen Energieausweis, auch wenn Sie nur in der Wohnung wohnen. Für Objekte, deren Nutzfläche geringer als 50 Quadratmeter ist.
vermieten ja wenn Sie die Wohnung auch wirklich vermieten
verpachten ja wenn Sie die Wohnung auch wirklich verpachten
verleasen ja wenn Sie die Wohnung auch wirklich verleasen

Bedarfsausweis vs. Verbrauchsausweis

Wenn Sie einen Energieausweis beantragen, dann gibt es zwei Möglichkeiten.

Ausweis Erklärung
Bedarfsausweis Bei diesem Ausweis findet die Ermittlung durch den berechneten Energiebedarf statt.
Verbrauchsausweis Bei diesem Ausweis findet die Ermittlung durch den gemessenen Energiebedarf statt.

Für die Beantragung wenden Sie sich an die jeweils zuständige Behörde. Je nach Bundesland können das die Bauordnungsämter der Kommunen bzw. Kreise sein oder die unteren Bauaufsichtsbehörden.

Wann Sie den Ausweis vorlegen müssen

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen möchten, dann zählen Sie zu dem Kreis, der einen Energieausweis benötigt. Doch wann muss der Ausweis auch konkret vorgelegt werden?

Gesetzlich sind Sie dazu verpflichtet, die Wert aus dem Energieausweis, bereits bei der Ausschreibung der Wohnung – in Zeitschriften oder beispielsweise Internetportalen – anzugeben.

Hier ist es Pflicht, dass Sie

  • die Art von Energieausweis
  • den Energiebedarf oder Endenergieverbrauchswert
  • die wesentlichen Energieträger (z.B. Heizöl, Gas etc.)
  • das Baujahr
  • die Energieeffizienzklasse

nennen. Wenn diese Angaben fehlen, dann sind Strafen bis zu 15.000 Euro möglich.

Ausnahme: Wenn Sie Ihre Wohnung inserieren und der Energieausweis bereits beantragt, aber noch nicht fertig ist, dann gilt eine Ausnahme. In diesem Fall müssen die oben genannten Details nicht aufgeführt sein, allerdings müssen Sie den Energieausweis spätestens zur ersten Besichtigung vorlegen können und die Daten direkt nachtragen, sobald Ihnen der Ausweis vorliegt. Das gilt auch, wenn sich ein Makler um die Abwicklung des Verkaufs kümmert – Sie als Eigentümer sind verpflichtet, den Ausweis zu beantragen, die Werte zu übermitteln und den Ausweis bei einer Besichtigung jederzeit auf Wunsch vorlegen zu können.

Steuern, Nebenkosten und Abgaben

Bei jedem Wohnungsverkauf fallen typische Kosten an, die teilweise seitens des Verkäufers und teilweise seitens des Käufers übernommen werden müssen.

Wenn Sie die Wohnung verkaufen, weil Sie geerbt haben oder eine Scheidung bevorsteht, dann gelten teilweise andere Regeln.

Geht es um das Thema Steuern, dann müssen Sie zusätzlich unterscheiden, ob

  • die Immobilie von Ihnen selbst genutzt wurde
  • oder fremdgenutzt wurde

Generell gilt, dass der Verkauf Ihrer Wohnung zu den privaten Veräußerungsgeschäften zählt und damit steuerpflichtig ist.

Eine Ausnahme der Steuerpflicht

Wie immer gilt: Jede Regel hat auch eine Ausnahme. In diesem Fall handelt es sich um eine Spekulationsfrist von 10 Jahren.

Wenn diese 10-Jahresfrist noch läuft oder aber Sie die Wohnung vorab selbst bewohnt haben, dann gibt es keine Steuerpflicht.

Wie sich die Steuer berechnet

Die Steuer selbst ist vom Marktwert der Wohnung, aber auch der Entwicklung abhängig. Dazu kommt, dass auch der persönliche Einkommenssteuersatz in die Berechnung Haus aufgenommen wird.

Unser Tipp: Lassen Sie sich steuerlich beraten, um die verschiedenen Details und Variationen miteinzubeziehen.

Welche Kosten auf Sie zukommen

Abgesehen vom Thema Steuern kommen beim Verkauf einer Wohnung weitere Kosten auf Sie zu:

Kosten Verkäufer Käufer
Maklerprovision Die Maklerprovision wird entweder vom Käufer oder Verkäufer übernommen. Die Maklerprovision wird entweder vom Käufer oder Verkäufer übernommen.
Notarkosten Werden die Notarkosten nicht vollständig vom Käufer übernommen, dann kann es sein, dass der Verkäufer einen Teil beitragen muss. Die Notarkosten werden meistens zu 100 % vom Käufer übernommen.
Grunderwerbssteuer Wenn der Käufer die Grunderwerbssteuer nicht zahlt, dann wird der Verkäufer in die Pflicht genommen, da beide als Gesamtschuldner fungieren. Die Grunderwerbssteuer wird in der Regel zu 100 % vom Käufer übernommen.
Energieausweis Die Kosten für den Energieausweis werden zu 100 % vom Verkäufer übernommen.
Spekulationssteuer Wenn der Verkäufer die Wohnung selbst bewohnt hat oder seit dem Kauf/Bau der Wohnung mehr als 10 Jahre vergangen sind, fällt keine Spekulationssteuer an.

Generell gilt, dass die meisten Kosten vom Käufer übernommen werden, wenn Sie eine Eigentumswohnung verkaufen. Wichtig ist, dass Sie auf die versteckten Kosten achten, beispielsweise die einer Zwischenfinanzierung oder durch eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung. Lassen Sie sich am besten steuerlich und rechtlich beraten, um bei einem Verkauf auf der sicheren Seite zu sein.

Weitere Informationen finden Sie auch auf WohnungVerkaufen.org!

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