Bei der Teilungserklärung handelt sich um eine Urkunde, die im Prinzip eine Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt ist, dass das alleinige Eigentum an einer Immobilie in Miteigentumsanteile und in Geemeinschaftseigentum aufgeteilt wird.
Beispiel: Ein Wohnhaus, welches sich im Besitz eines Eigentümers befindet, wird rechtlich so aufgeteilt, dass es für die einzelnen Wohnungen anderen und vor allem unterschiedliche Eigentümer geben kann und so jeweils Eigentumswohnungen entstehen
Die Teilung ist also auch immer dann eine notwendige Voraussetzung, wenn in einem Wohnhaus einzelne Eigentumswohnungen an anderen Eigentümer verkauft werden sollen. Die so genannte Teilungserklärung ist die Urkunde, in der dieser Vorgang der Teilung offiziell dokumentiert ist und die alle damit einhergehenden Regelungen und Vereinbarungen enthält. Ein Teil dieses Dokuments enthält die genauen Regelungen wie das bestehende Eigentum in die einzelnen Miteigentumsanteile und das Gemeinschaftseigentum aufgeteilt wird. Hieraus ergeben sich häufig auch die Verteilungsschlüssel nach denen die Beiträge zu den laufenden Betriebskosten oder der Beitrag zur Instandhaltungsrücklage berechnet werden
Ein wichtiger Bestandteil dieser Regelung ist auch die Frage, welche Teile des Gebäudes das Gemeinschaftseigentum bilden, also die Bereiche die allen Eigentümer gemeinsam besitzen. Der im Anhang der Urkunde befindliche Teilungsplan stellt diese Teilung noch einmal in Form Aufteilungsplans da.
Eine Voraussetzung für die Teilung eines Wohnhauses in einzelne Eigentumswohnungen bzw. Eigentumsanteile ist die so genannte Abgeschlossenheit der einzelnen Einheiten. Die Bestätigung, das diese Voraussetzung erfüllt ist, bildet die sog. Abgeschlossenheitsbescheinigung, die von der zuständigen Behörde auf der Grundlage des Teilungsplans ausgestellt wird. Dafür ist meist ein Antrag bei der Baubehörde notwendig. Neben Teilung erhält die Urkunde einen weiteren Abschnitt, der besonders für potentielle Käufer von einzelnen Eigentumswohnungen interessant ist, die so genannte Gemeinschaftsordnung. Hier sind alle Sachverhalte und Verfahren geregelt, die die Gemeinschaft der Eigentümer betreffen. Neben den formalen Bestimmungen für die Eigentümerversammlung finden sich hier Regelungen zu Stimmrechten der Eigentümer sowie spezifische Bestimmungen für weitere Rechte und Pflichten der Eigentümer.
Der zeitliche Abstand zwischen der Teilung der Immobilie und dem Verkauf einer Eigentumswohnung, kann für den Verkäufer unter Umständen ein Problem darstellen, da es allgemeine gesetzlich Regelungen oder spezifisch Regelungen in der Teilungserklärung geben kann, die ein Vorkaufsrecht für eine bestimmte Personengruppe vorsehen. So sollten Sie als Eigentümer der Immobilie möglichst vor dem Verkauf prüfen oder prüfen lassen, ob eine solche Regelung für ihr Objekt relevant ist.
Für Sie als Käufer einer Wohnung kann die Teilungserklärung auch durchaus relevant werden, da sich in der der Gemeinschaftsordnung neben der Definition des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums auch Regelungen zur Höhe des Hausgeldes und zum Beitrag der Instandhaltungsrücklage enthalten sind. Besonders auch die Definition der verschiedenen gültigen Verteilungsschlüssel sind hier festgelegt. Daher lohnt es sich auch als Käufer einen Blick in die Teilungserklärung zu werfen.