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Kaufvertrag

Von: Frank Schroeder • Zuletzt aktualisiert: November 2017

Der Kaufvertrag ist das wichtigste Dokument, welches für den Kauf und Verkauf einer Immobilie benötigt wird. Hier werden durch die beiden Vertragsparteien wichtige Vereinbarungen getroffen, die sowohl den Gegenstand des Vertrags, also die Immobilie, die der Ablauf der Transaktion festgelegt wird. Insbesondere bei Immobilien gilt neben dem Zwang, dass ein Kaufvertrag schriftlich vorliegen muss, die weitere Einschränkung, dass der geschlossene Kaufvertrag zusätzlich von einem Notar beurkundet werden muss.

Wichtig: Der Kaufvertrag ist erst rechtskräftig, wenn er durch einen Notar beurkundet wurde.

Auch wenn in der Regel der Notar mit der Erstellung des Kaufvertrages beauftragt wird, sollten Sie als Käufer oder Verkäufer einer Immobilie darauf achten, das die folgenden Punkte im Vertrag geregelt sind. Bei komplexeren Vertragswerken kann es sich unter Umständen für Sie lohnen einen Fachanwalt für Immobilienrecht mit der Prüfung der Vertragsunterlagen zu beauftragen.

  • Kaufgegenstand
  • Kaufpreis
  • Sachmängelansprüche
  • Rechtmängelansprüche
  • Erschließungsbeiträge
  • Besitzübergang
  • Miet– und Pachtverhältnisse
  • Kosten und Grundsteuer
  • Auflassung
  • Belastungsvollmacht

Genaue Angaben zu Vertragsparteien

Prüfen Sie ob alle Namen korrekt geschrieben und vollständig sind. Außerdem sollten Sie darauf achten, dass die Anschriften aller Parteien korrekt und vollständig sind. Ein Fehler an dieser Stelle kann später unter Umständen zu Problemen führen

Bezeichnung des Kaufgegenstands

Wichtig ist hier, dass die zum Verkauf stehende Immobilie hier möglichst genau beschrieben wird. Neben dem Stockwerk und der genauen Lage in einer Etage werden hier meist auch eventuell vorhandene Wohnungsnummer der Verwaltung oder aus der Teilungserklärung aufgeführt. Die Anzahl der Zimmer und die Wohnfläche sind regelmäßig auch ein Teil dieses Abschnitts

aktueller Grundbuchinhalt

Der Notar wird im Rahmen der Vorbereitungen zur Beurkundung in der Regel auch die entsprechenden Grundbuchausdrucke aus dem Grundbuch einsehen und prüfen. Neben dem Abgleich der Identität des Verkäufers und des eingetragenen Eigentümers wird hier ein besonderes Augenmerk auf eventuell noch eingetragene Hypotheken oder Grundschulden gelegt. Der aktuelle Stand im Grundbuch wird dann auch immer mit in den Kaufvertrag übernommen.

Höhe des Kaufpreises

Die Höhe des Kaufpreises mag auf Grund des Umfangs, den ein Kaufvertrag annehmen kann, scheinbar ein kleines Detail sein. Allerdings ist es sehr wichtig, dass hier im Vertrag die tatsächlich vereinbarte Summe befindet, die zwischen Verkäufer und Käufer ausgehandelt worden ist. Es besteht rein rechtlich zusätzlich die Pflicht, dass es sich um den realen Kaufpreis handeln muss. Es ist strafbar, wenn im Vertrag ein niedriger Preis findet, als der der dann tatsächlich bezahlt wird. Eine Differenz zwischen dem beurkundeten Kaufpreis und der real gezahlten Summe kann insbesondere steuerrechtliche Konsequenzen haben. Dem Staat entgehen dadurch Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer.

Zahlungs- und Übergabetermine

Neben der Summe spielt natürlich auch der Zeitpunkt und der Übergabetermin der Immobilie eine Rolle. Da bei dem Verkauf einer Immobilie viele Personen und auch Behörden, wie das Grundbuchamt beteiligt sind, können zwischen der Beurkundung des Vertrages und der Zahlung des Kaufpreises und dann schlussendlich der Übergabe jeweils durchaus mehrere Wochen vergehen.

Verzugszinsenzahlung bei verspäteter Zahlung

Da der Wert einer Immobile und damit auch die Höhe der zu leistenden Zahlungen relativ hoch sind, können bei einer Verzögerung aus den verschiedensten Gründen durchaus finanzielle Schäden entstehen. Bei einem Immobilienkredit ist es durchaus üblich, dass die Bank für eine verspätete Auszahlung des Geldes eine Gebühr in Form der so genannten Bereitstellungszinsen berechnet. Daher ist es üblich im Kaufvertrag eine Vereinbarung für die Zahlung von Verzugszinsen aufzunehmen, um hier im Fall einer Verzögerung einen Ausgleich zu schaffen.

Höhe der Instandhaltungsrücklage und des Hausgeldes

Die Höhe der Instandhaltungsrücklage wird neben der Höhe des Hausgeldes ebenfalls mit in den Kaufvertrag übernommen, damit es hier später über die jeweilige Höhe nicht zu einer Auseinandersetzung kommt und beide Parteien hier rechtlich auf der sicheren Seite sind. Als Quelle für diese Informationen können der aktuelle Wirtschaftsplan oder auch die Protokolle der Eigentümerversammlung herangezogen werden. Insbesondere bei in der Zukunft geplanten Instandhaltungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums kann eine entsprechende Rücklage die zukünftige finanzielle Belastung für den Käufer etwas abfedern

Gewährleistungsansprüche

Für bestimmte bauliche Aspekte einer Immobilie  kann sinnvoll sein, im Kaufvertrag Gewährleistungsansprüche zu definieren. Diese bewirken, dass der  Verkäufer in den definierten Fällen auch nach der Transaktion weiter haftbar ist und für bestimmte Schäden aufkommen muss.

 

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