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Verkehrswert

Von: Frank Schroeder • Zuletzt aktualisiert: Dezember 2017

Sie sind Immobilienbesitzer und haben kürzlich die Ermittlung des Verkehrswerts ihrer Immobilie beauftragt? Allerdings verstehen Sie nicht was das mehrseitige Dokument eigentlich über ihre Immobilie aussagt. In diesem Ratgeber erklären wir ihnen, was sich hinter den einzelnen Begriffen verbirgt und welche Informationen für Sie interessant sein können.

Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert oder auch Marktwert einer Immobilie ist der aktuelle Preis der für ihre Immobile relativ sicher erzielt werden kann, wenn Sie sich heute entscheiden würden ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung zu verkaufen. Dabei handelt es sich immer um einen Durchschnittswert, der auch ganz besonders von der Lage ihrer Immobilie beeinflusst wird. Wichtig zu wissen ist, dass der Verkehrswert ihrer Immobilie keine Besonderheiten oder spezielle Umstände berücksichtigen kann. So kann der tatsächliche Wert ihrer Immobilie unter Umständen vom ermittelten Verkehrswert abweichen. In der Regel können Sie beim Verkauf einer einen höheren Preis erzielen, als es der ermittelte Verkehrswert vermuten lassen würde.

Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Es gib grundsätzlich drei verschiedene Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie.

Wann welches Verfahren zum Einsatz kommt, hängt sehr von den jeweiligen Umständen ab. In der Regel wird das Sachwertverfahren bei der Bewertung von selbst bewohnten Einfamilienhäusern angewendet. Die Annahme ist hier, dass der  größere Wert in der Immobilie an sich liegt und ein Ertrag mit den häufig fehlenden Mieteinnahmen gar nicht im Vordergrund steht. Bei einen vermieteten Mehrfamilienhaus kann der mögliche Ertrag, der erzielt werden kann, für die Bewertung viel entscheidender sein. Hier wird dann oft das Ertragswertverfahren gewählt, weil es die wirtschaftliche Realität hier deutlich besser abbildet. In der Praxis gilt aber häufig, dass beide Verfahren angewendet werden. So kann im Fall eines Einfamilienhauses sowohl der Sachwert als auch Ertragswert ermittelt werden. Der Verkehrswert ergibt sich dann mit einer Gewichtung als Durchschnitt aus den beiden Werten. Eine dritte Methode ist das so genannte Vergleichswertverfahren. Dazu werden vergleichbare Immobilien herangezogen . Der Preis ergibt sich dann aus dem Durchschnitt dieser Vergleichsobjekte. Anwendung findet dies vor allem bei unbebauten Grundstücken oder bei einer Vielzahl von ähnlichen Wohnungen z.b. in einem großen Mietshaus.

Berechnung des Verkehrswerts

In der Praxis wird sowohl das Sachwertverfahren, als auch das Ertragswertverfahren angewendet. Es werden dann jeweils die bestehenden und im Grundbuch eingetragenen Belastungen , wie Hypotheken abgezogen. Mit Hilfe einer Gewichtung wird dann aus beiden resultierenden Wert der Verkehrswert der Immobilie berechnet.

weitere Informationen

Sachwertrichtline

https://www.bundesanzeiger-verlag.de/fileadmin/BIV-Portal/Dokumente/PDF/Sachwertrichtlinie.pdf

Ertragswertrichtline

https://www.bundesanzeiger-verlag.de/fileadmin/BIV-Portal/Dokumente/PDF/Ertragswertrichtlinie.pdf

Vergleichswertrichtlinie

https://www.bundesanzeiger-verlag.de/fileadmin/BIV-Portal/Dokumente/PDF/BAnz_AT_11.04.2014_B3.pdf

Baupreisindizes

https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/Indikatoren/Konjunkturindikatoren/Preise/bpr110.html

Tabelle zur Berechnung der linearen Alterswertminderung

https://www.bundesanzeiger-verlag.de/fileadmin/BIV-Portal/Wertermittlerportal/Tab-Berechnung-linearen-Alterwertminderung.pdf

 

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