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Sachwertverfahren

Von: Frank Schroeder • Zuletzt aktualisiert: November 2017

Der Sachwert einer Immobilie setzt sich im Detail aus drei verschiedenen Komponenten zusammen

  • Bodenwert
  • Gebäudewert
  • Wert der Nebengebäude wie z.B Garagen

Die grundlegende Idee des Sachwertverfahrens ist die Schätzung der Herstellungskosten, die notwendig sind, um das Gebäude mit einem ähnlichen Standard heute wieder aufzubauen. Berücksichtigt wird dabei selbstverständlich auch das Alter der Immobilie und dessen Modernisierungsgrad, so dass sich am Ende der Berechnung ein realistischer Wert der Immobilie ergibt.

Wann wird das Sachwertverfahren eingesetzt?

Das Sachwertverfahren kommt in der Regel bei selbst genutzten Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zum Einsatz. Es eignet sich besonders dann, wenn mit der Immobilie keine Mieteinnahmen generiert werden können und damit der Wert der Immobilie im Vordergrund steht. In der Praxis werden die verschiedenen Verfahren allerdings häufig, je nach den individuellen Voraussetzungen der Immobilie  kombiniert, um eine möglichst realistische Bewertung der Immobilie zu erhalten. So wird das Sachwertverfahren oft mit dem Ertragswertverfahren kombiniert. Dies ist auch möglich, wenn mit der Immobilie aktuell keine Erträge über Mieteinnahmen generiert werden können.

Die einzelnen Schritte im Sachwertverfahren

 

Bodenwert

Dies bezeichnet den Wert ihres Grundstücks. Dabei wird nicht berücksichtigt, dass sich auf diesem Grundstück ein Haus oder ein anderes Gebäude befindet. Grundlage für diese Berechnung ist die Gesamtfläche des Grundstücks. Diese Zahl wird mit dem sog. Bodenrichtwert multipliziert. Hier handelt es sich um den durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter, den Sie in ihrer Nachbarschaft für das Grundstück theoretisch erzielen können. Diese Werte werden regelmäßig vom Gutachterauschuss in der Gemeinde oder Stadt berechnet und veröffentlicht. Da es sich wie schon gesagt um einen durchschnittlichen Wert handelt wird der Bodenrichtwert mit definierten Faktoren an die Gegebenheiten ihres Grundstücks angepasst. So wird in der Regel die Preissteigerung berücksichtigt, da die Bodenrichtwert je nach Bundesland in größeren Abständen aktualisiert werden.

Die Lage ihres Grundstücks kann ebenfalls ein Faktor zur Anpassung des Bodenrichtwertes sein, da die Preise immer für einen größeren Bereich ermittelt werden. Damit können sich innerhalb dieses Gebietes Preisschwankungen ergeben, die nicht durch den veröffentlichten Wert abgebildet werden können. Zu dem wird selbstverständlich berücksichtigt wie das Grundstück entwickelt ist. Gibt es einen Anschluss an die Kanalisation? Handelt es sich bei dem Grundstück um baureifes Land? Bei einem größeren Baugrundstück, welches eventuell bereits mit einem Gebäude bebaut ist, stellt sich häufig die Frage, ob es möglich ist ein zweites Gebäude auf diesen Grundstück zu errichten. Diese Frage kann mit der Grundflächenzahl und der Geschossflächenzahl beantwortet werden. Wenn sich hier ein größeres Potential für eine spätere Bebauung ergibt, kann dies auch einen positiven Effekt auf den Wert des Grundstücks haben.

Darüberhinaus kann die Nutzung wichtig sein. Wenn es sich um ein reines Wohngrundstück handelt, ist der Wert unter Umständen höher als bei einem Grundstück das auch gewerblich genutzt wird. Nicht zuletzt kann auch der Zuschnitt des Grundstücks und die Größe einen Einfluss haben. So kann eine bestimmte Grundstücksgröße oder Zuschnitt unter potentiellen Käufern mehr gefragt sein andere. Nach der Anpassung spiegelt der Bodenrichtwert den Preis pro Quadratmeter, den Sie am freien Markt mindestes mit ihrem Grundstück erzielen können. Allerdings hängt der tatsächliche Preis immer auch sehr stark von den individuellen Eigenschaften ihre Immobilien ab. Der Bodenwert ergibt sich an diesem Zwischenschritt aus der Gesamtfläche des Grundstücks multipliziert mit dem individuelle angepassten Bodenrichtwert.

Gebäudewert

Bruttogrundfläche

Bei der Bruttogrundfläche ihrer Immobilie handelt es sich, einfach gesagt um alle Flächen ihrer Immobilien über alle Etagen die vollständig genutzt werden können. Dazu gehören das Dachgeschoss und der eventuell vorhandene Keller, so lange die Decke eine bestimmte Höhe hat. Daher werden Spitzböden oder Kriechkeller nicht mit in die Berechnung einbezogen. Genauso wenig fließt die Fläche von Balkonen oder Terrassen hier mit ein. Das Ergebnis dieser Berechnung ist nicht zu Verwechseln mit der Wohnfläche der Immobilie, die mit Hilfe einer Wohnflächenberechnung ermittelt wird. Hier werden andere Anforderungen und Annahmen zu Grunde gelegt.

Normalherstellungskosten

Hier handelt es sich im Prinzip, um die durchschnittlichen Baukosten pro Quadratmeter. Welcher Wert genau angesetzt, wird ergibt sich aus verschiedenen Eigenschaften ihrer Immobilie.

  • Hat ihr Haus einen Keller?
  • Gibt es ein Obergeschoss?
  • Ist das Dachgeschoss ausgebaut oder kann es theoretisch ausgebaut werden

Je nachdem wie  die Antwort auf diese Fragen ausfallen, lässt sich die Immobilie einem bestimmten Gebäudetyp zu ordnen. An Hand der noch zu ermittelnden Ausstattung ergeben sich durch eine der Standardstufen die Normalherstellungskosten, die als Grundlage für die Bewertung ihrer Immobilie dienen. So wird die Qualität der Ausstattung beim den Herstellungskosten berücksichtigt.

Ausstattung

Die Ausstattung ihre Immobilie wird nach insgesamt 9 unterschiedliche Kategorie bewertet. In jeder dieser Kategorie gibt es 5 verschiedene Stufen. wobei die 1. Stufe mit „sehr einfach“ und die 5 Stufe mit „sehr gehoben“ übersetzt werden kann. Bei den Kategorien handelt es sich um die Beschaffenheit und der Aufbau von

  • Außenwände
  • Dach
  • Fenster und Außentüren
  • Innenwände und Türen
  • Deckenkonstruktion und Treppen
  • Fußböden
  • Sanitäreinrichtungen
  • Heizung
  • sonstige technische Ausstattung

Für jede Kategorie wird jeweils die Stufe ermittelt die auf ihre Immobilie zutrifft. dann wird mit der Standardstufe und dem Gebäudetyp die Normalherstellungskosten ermittelt pro Kategorie ermittelt. Diese gehen dann mit einer entsprechenden Gewichtung je nach Kategorie in die individuellen Herstellungskosten ihrer Immobilie ein. Da die Normalherstellungskosten für jeden Gebäudetyp nicht sehr oft aktualisiert werden, wird dieser Wert noch mit Hilfe des Baupreisindex angepasst. Am Ende ergeben sich hier die geschätzten Herstellungskosten ihrer Immobilien, in dem die Herstellungskosten pro Quadratmeter mit der Bruttogrundfläche multipliziert wird. Dieser Wert gibt an, was es heute Kosten würde ihre Immobilie mit ähnlichen Standards wieder aufzubauen.

Gebäudestandards

Gebäudestandard Bedeutung
1 sehr einfach
2 einfach
3 mittel
4 gehoben
5 sehr gehoben

Modernisierungsgrad

Natürlich spiegelt dies nicht den realen Wert ihrer Immobilie wieder. Daher wird dieser Wert noch weiter angepasst. Ein entscheidender Faktor dabei ist der Modernisierungsgrad ihrer Immobilie. Einfach gesagt, was und in  welchem Umfang wurde nach dem Bau ihrer Immobilie verbessert oder erneuert. Wichtig dabei sind folgende Bereiche, die jeweils mit einer Punktzahl bewertet werden.

  • Dacherneuerung
  • Modernisierung der Fenster und Türen
  • Modernisierung der Leitungssysteme
  • Modernisierung der Heizungsanlagen
  • Wärmedämmung der Außenwände
  • Modernisierung der Bäder
  • Modernisierung des Innenausbau
  • Verbesserung der Grundrissgestaltung

Je nachdem wie viele Punkte insgesamt erreicht wurden ergibt sich mit Hilfe einer Tabelle der Modernisierungsgrad ihre Immobilie. Dieses Ergebnis ist dann ein Faktor zu einer geschätzten Restnutzungsdauer ihrer Immobilie führt.

Alterswertminderung

Der Wert ihrer Immobilie basiert grundsätzlich darauf, dass eine Immobilie nach dem Bau für insgesamt 80 Jahre genutzt werden kann. Man spricht hier auch von der Gesamtnutzungsdauer. Ausgehend vom Baujahr ergibt sich bis zum Zeitpunkt der Bewertung eine rechnerische Restnutzungsdauer. Der Modernisierungsgrad hat hier natürlich den größten Einfluss. So wird die Dauer entsprechend nach oben oder unten angepasst, je nachdem wie viel über die Zeit modernisiert wurde . Aus der angepassten Restnutzungsdauer ergibt sich dann über eine Tabelle die sog. Alterswertminderung in Prozent. Diese Zahl gibt an um wie viel von den Herstellungskosten abgezogen werden müssen, um dem Alter ihrer Immobilie Rechnung zu tragen.

Sachwertfaktoren

Der Sachwertfaktor wird wie auch die Bodenrichtwerte vom Gutachterausschuss in in ihrer Gemeinde oder Stadt festgelegt. Dieser soll die lokalen Besonderheiten in der jeweiligen Stadt was den Immobilienmarkt betrifft in die Bewertung mit einfließen lassen. Am Ende der Berechnung wird die ermittelte Alterswertminderung von den berechneten Herstellungskosten der Immobilie abgezogen. Zusammen mit dem Bodenwert bildet das Ergebnis dann den vorläufigen Sachwert.

Sachwert

Der endgültige Sachwert ergibt sich dann mit der Multiplikation des vorläufigen Sachwertes mit dem jeweiligen Sachwertfaktor. Diese Summe spiegelt dann einen realistischen Wert ihrer Immobilie wieder, der sich vor allem auf die geschätzten Herstellungskosten bezieht.

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