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Spekulationssteuer bei Immobilien

Von: Frank Schroeder • Zuletzt aktualisiert: Oktober 2017

Was ist die Spekulationssteuer?

Sie müssen als Privatperson neben ihrem regulären Einkommen auch alle Formen von Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften versteuern. Zu diesen Einkünften gehören neben den Gewinn aus Wertpapieren und Kapitalanlagen auch die Gewinne, die Sie mit dem Verkauf von Immobilien erzielt haben. Aus diesem Grund kann diese Steuer auch für Sie relevant werden, wenn Sie über den Verkauf ihres Hauses oder ihrer Wohnung nachdenken.

Bei der Frage, ob Sie nach einem erfolgreichen Verkauf ihrer Immobilie, zusätzliche Steuern zahlen müssen, ist zunächst entscheidend wie Lange sich die Immobilie bereits in ihrem Besitz befindet.  Für die Gewinne aus privaten Immobiliengeschäften gilt eine so genannte Spekulationsfrist von 10 Jahren. Dieser Zeitraum beginnt mit der Beurkundung des ursprünglichen Kaufvertrages.  Als Verkäufer einer Immobilie heißt das einfach gesagt: Verkaufen Sie ihre Immobilie erst nach 10 Jahren, bleibt der erzielte Gewinn steuerfrei. Wenn Sie aber aus guten Gründen früher verkaufen wollen, müssen Sie den Gewinn  versteuern. Eine Ausnahme von dieser Regel gilt, wenn die Immobilie selbst genutzt haben, dann bleibt der Gewinn auch innerhalb der Frist steuerfrei.

Die Höhe der zu zahlenden Steuer ergibt sich aus dem erzielten Gewinn, der dann mit ihrem individuellen Einkommenssteuersatz verrechnet wird. Sie zahlen also nur Steuern auf den Betrag, der sich aus der Differenz zwischen ihren damaligen Kaufpreis und dem jetzigen Verkaufspreis ergibt. Unter Umständen können auch die Nebenkosten des Kaufs bzw. des Verkaufs und die Abschreibung für Abnutzung mit einbezogen werden. Genauso verhält es sich mit der gegebenenfalls zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung, die entsteht, wenn Sie eine Immobilienfinanzierung frühzeitig kündigen müssen.

Wichtig: Diese Spekulationsfrist kann nur von Privatpersonen in Anspruch genommen werden, die nicht gewerblich mit Immobilien handeln. Wann das Finanzamt von einem gewerblichen Rahmen ausgeht können Sie hier im Artikel zum gewerblicher Grundstückshandel lesen

Beispielrechnung

Sie haben ihre Wohnung vor 8 Jahren zu Kapitalanlage für 225.000€ gekauft. Wenn Sie heute diese Wohnung für 255.000€ verkaufen, erzielen Sie unter Berücksichtigung der Provision des Immobilienmaklers einen Gewinn von 38.000€. Diesen Betrag müssen Sie dann mit ihrem individuellen Einkommenssteuersatz von z.B. 40% versteuern. Es ergibt sich insgesamt eine Summe von 15.200€, die Sie an das Finanzamt zahlen müssen. Wenn Sie die Wohnung erst in zwei Jahren verkaufen oder die Wohnung selbst genutzt haben, müssen Sie für den erzielten Gewinn keine Steuern bezahlen.

Spekulationssteuer bei einer geerbten Immobilie

Wenn Sie ihre geerbte Immobilie verkaufen möchten gelten die oben dargestellten Regelungen. Allerdings gibt es hier ein wichtiges Detail. Bei einer geerbten Immobilie beginnt die Spekulationsfrist nicht mit dem Übergang in ihr Eigentum, sondern bereits mit dem Datum des ursprünglichen Kaufes. Sollte dieser Kauf bei einem Verkauf bereits länger als 10 Jahre zurück liegen, zahlen Sie auf den erzielten auch keine Steuern. Dies gilt auch, wenn Sie das Erbe erst z.B. vor einem Jahr angetreten haben. Bei einer Schenkung der Immobilie zu Lebenszeit gilt diese Besonderheit ebenso. Das Datum des ursprünglichen Kaufes finden Sie in der Regel im Kaufvertrag.

Wann müssen Sie die Spekulationssteuer bezahlen?

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